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經歷疫情大考后，上海寫字樓空置率持續走高。高力國際數據顯示，2020上海寫字樓市場總供應量118.5萬平方米，空置率為22.7%，創下十年新高。平均租金為人民幣7.64元每平方米每天，租金同比下降10.7%。

寫字樓供應高峰將至，租金將繼續承壓

2020年上半年上海寫字樓市場受疫情沖擊明顯，凈吸納量錄得十年最低。

進入下半年后，市場需求強勢反彈，凈吸納量達到25萬平方米，大幅超過2019年下半年的17萬平方米，同比上漲46%。

全年數據顯示，2020年全年凈吸納量為34萬平方米，僅較上年同期下降11%。

各行業吸納量占比中，金融、專業服務和房地產行業的公司是本季度的主要需求來源，三者合計貢獻了凈吸納量的60%。其中，金融行業寫字樓需求仍最為旺盛，達24%；科技行業超越專業服務業，以12%的占比成為2020年度上海寫字樓租賃市場的第二大需求來源；醫療健康行業（6%）在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。

值得注意的是，2020年第四季上海新增供應量創2018年第二季度以來的新高，將空置率推升了1.7個百分點。

此外，高力國際指出，2021-22年上海寫字樓新增供應將迎來高峰，年均有超過200萬平方米的新增供應量入市，將使市場空置率進一步上揚，加劇租賃市場的競爭。在此期間，租金也將承受較大壓力，“以價換量”或將成為未來兩年辦公樓租賃市場的主要策略。而租金承壓這一局面直至2023年末才將開啟溫和回升。

另外，由于次中心區租金低于全市平均水平，因此，未來新增供應中次中心區占比的上升也是拖累全市平均租金上漲前景的原因之一。

中山公園最熱， 徐匯濱江最冷

隨著需求的復蘇，平均租金的環比跌幅開始放緩。高力國際數據顯示，2020年第四季上海核心區和次中心區平均租金的環比跌幅分別收窄至1.0%和0.2%。

核心區子市場空置率方面，中山公園市場空置率最低，僅2.8%；南外灘市場空置率最高，約55.9%。次中心區子市場空置率方面，長壽路市場空置率最低，僅7.4%；徐匯濱江市場空置率最高，約78.8%。

此外，受進一步放寬外資金融業準入限制利好，2020下半年陸家嘴區域成為市場熱點，前灘、北外灘等次中心區子市場全年成交亦較為活躍。

高力國際認為，2021年上海物業市場租賃需求亦將伴隨國內經濟復蘇持續釋放，總體凈吸納量將有望超過疫情前水平。

此外，地產投資機構的重心正從傳統的寫字樓、零售物業以及酒店等標的逐步轉向在當前市場情況下可提供穩定現金流的物流地產、產業園區及數據中心等資產類別。企業購置自用寫字樓的情況明顯增多，交易將持續活躍。