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2021上海辦公樓市場展望:解構與重組

新天地其實遇到大麻煩。如同上文所寫,或者因為業權的分散、或者因為先天設計規劃的問題(【回顧】遠方評論 | 企業天地三號樓商場部分(湖濱道)獨家解讀),日子一天不如一天。前幾日與一位出色而活躍的中介朋友敘舊,聊到已經想不到有什么客戶是非新天地不可的了。新的123/124項目能否扭轉敗局,其實任重道遠。

恒隆地產的衰敗,同樣對應了區塊內頭部項目的更迭。雖然恒隆的AEI做得很好,商場更是如日中天,但難以掩蓋,恒隆的辦公樓已經早就跌落神壇。再也回不去了。有公號鼓吹恒隆是行業的明珠,而在我看來,恒隆已是昨日黃花。這兩年的業績增長都是靠beta、靠市場,而非alpha。

這種板塊與項目的迭代就是整個市場的解構與重組。是如下這張圖的變化。

這種變化在過去幾年中,潛移默化、噬骨侵髓。但我的觀點是:在可見的將來,這種變化會疾風驟雨、風云突變。

這種變化基于幾個原因:

需求端的劇烈分化。

傳統上上海的市場格局有明顯的二元特點。內資外資。浦西外資70%內資30%,浦東內資70%外資30%。內外資在辦公樓市場上的決策行為、選址偏好截然不同。雖然個別內資客戶逐步由于管理的進階,逐漸接受國際規則。但是本質上,市場的二元結構毫無爭議。而這種二元結構,隨著post-covid的到來、內外資景氣度的巨大差異正在逐漸被顛覆。大量的市場增量都是來自于內資板塊。此消彼長,二元市場的平衡會快速被打破。

與此同時,產業結構的重構也在發生。同樣來源于post-covid的市場變化。大量來自于熱點行業的擴張需求填充市場,TMT/大金融/大消費。與此同時,帶來板塊的傾斜和分化。與熱點行業相關的板塊衣食無憂,無關的版塊饑寒交迫。

綜上兩點,整個市場格局的變化由此可見。變局已定。

供應端的迭代。

供應端的迭代同樣是重要的因素。雖然產品迭代從未停止。但我們從未見上海有如此規模的核心土地出讓計劃。前灘、北外灘、徐匯濱江、金陵路、東八塊。超高品質的土地最終將帶來超品質的開發。對應的是,對于市場里陳舊且管理拖沓項目的無情碾壓。如同,恒隆的姑娘恒隆的樓,近在眼前,全上海的美麗白領會有場大遷徙。

持續供大于求造成的殘酷競爭。

同時,市場是殘酷的。大行的供需預測我就不貼了。反正供大于求是注定的、是持續的。我一直很反感同行談大市場,“因為整體市場供過于求,所以我們的生意就肯定不會好”。如之前所寫的,這種是典型的農民思維。(Casanova | 農民與天災)在殘酷的市場競爭之下,老生常談的主題是細分市場、是分化、是管理、是差異化。

這種競爭又是殘酷的刀刀見骨。至今還有不少想要走捷徑、找所謂的創新模式、而忽視自己連廁所都擦不干凈的業主注定陌路。殘酷到滴血,可見大量資產價格重估、大量從業人員被淘汰,整個市場的大變局。


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