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上海長寧地鐵上蓋獨棟物業!小型鄰里社區,優選資產配置之選

在長寧區北新涇古鎮與現代都市的交融地帶,一座總建面 14521.15㎡的地鐵上蓋商業地標 —— 長寧地鐵上蓋商場,正以 TOD 樞紐優勢與全維商業生態,重塑上海西中環商業格局。項目無縫對接地鐵 2 號線北新涇站,匯聚古鎮人文底蘊、虹橋商務勢能與社區消費紅利,成為輻射長三角的「流量聚合型」商業新坐標。
一、雙核區位:古鎮底蘊與虹橋勢能的價值共振
(一)北新涇古鎮芯:百年文脈賦能商業升級
項目踞守長寧西中環門戶、北新涇古鎮核心區,這里既是承載上海百年工業記憶的歷史街區,也是長寧「十四五」重點打造的「蘇河沿岸商業帶」核心節點。對望蘇州河生態景觀帶,毗鄰北新涇歷史文化風貌區,年均吸引超 50 萬文旅客群,為商業注入獨特的人文體驗基因。同時,作為虹橋國際商務區(直線距離 9 公里,15 分鐘車程)的重要配套商圈,共享 30 萬商務人群的高頻消費需求,形成「文旅體驗 + 商務消費」的雙重引擎。
(二)35 萬常住人口打底,剛性消費需求旺盛

3 公里范圍內覆蓋仁恒河濱花園、長寧馥邦苑等 45 個成熟社區,常住人口達 35 萬,家庭年均消費支出超 40 萬元,構成穩定的社區消費基本盤。1 公里內集聚北新涇街道辦事處、上海新加坡國際學校等政務教育機構,疊加周邊寫字樓及產業園的 10 萬商務客流,形成「早午晚」全時段消費閉環,日均客流突破 10 萬人次。

二、TOD 樞紐:雙軌干道加持,全城客流無縫導入
(一)地鐵上蓋物業,2 號線黃金動脈直達
作為上海罕見的「真上蓋」商業項目,商場與地鐵 2 號線北新涇站(日均客流 8 萬人次)實現零換乘對接,乘客出站即入商場,30 分鐘直達人民廣場、陸家嘴,40 分鐘連通前灘、張江等核心商務區,真正實現「地鐵流量直接轉化為商業客流」。軌交優勢不僅帶來全城消費力,更成為年輕客群、通勤族的必經之地,為商業運營提供天然流量保障。
(二)三維路網貫通,長三角 1 小時經濟圈

天山路、北翟高架、中環路三大主干道環繞,15 分鐘速抵虹橋樞紐(年客流 4 億 +),60 分鐘直達浦東機場,高效承接商務差旅及旅游消費;毗鄰北新涇公交總站,10 余條線路輻射青浦、嘉定等區域,將消費半徑拓展至 50 萬人群,形成「軌交 + 公交 + 自駕」的全維交通網絡,確保客流持續穩定導入。

三、商圈集群:三大廣場環伺,激活區域商業能級
項目與宜嘉坊廣場、申亞珺悅 18 廣場、申亞時代廣場構成「100 米商業生態圈」,共同打造長寧西部最大的綜合性商圈:
  • 頭部品牌集聚:星巴克、麥當勞、盒馬鮮生、華為旗艦店等已穩定運營多年,形成「首店經濟 + 網紅打卡」的消費磁場,日均商圈客流突破 20 萬人次;
  • 業態錯位互補:項目聚焦體驗式消費(餐飲娛樂、親子互動),周邊廣場側重零售與商務配套,彼此聯動形成「一站式消費目的地」,顯著提升區域商業競爭力。
四、空間解析:1.45 萬㎡全業態載體,定制商業新場景
(一)分層規劃:多元空間適配全業態需求
  • 地下一層(3741.91㎡):直通地鐵 2 號線,規劃生鮮超市、網紅小吃街,利用軌交客流打造「出站即購」的便捷消費場景,適合高頻次、即時性消費業態;
  • 一層(2861.38㎡):6 米奢闊層高搭配全玻璃幕墻,形成超強昭示性展示面,優先布局品牌旗艦店、咖啡簡餐、珠寶美妝等高展示度業態,打造商業形象門戶;
  • 二層(3188.25㎡):聚焦家庭消費,規劃親子游樂中心、教育培訓、生活服務機構,精準匹配周邊 35 萬居民的育兒及生活需求,形成「社區最后一公里」服務閉環;
  • 三層(3188.25㎡):以社交型消費為核心,布局特色主題餐廳、運動健身館、休閑娛樂空間,配備外擺區與景觀露臺,打造商務宴請、朋友聚會的首選地;
  • 四層(1541.36㎡):獨立辦公產證,4.5 米層高適配企業總部、設計工作室或商業配套辦公,共享商場客流與配套設施,實現「辦公 + 消費」場景融合。
(二)人流動線與昭示性設計

4 部直梯、6 部扶梯構建高效垂直交通網絡,地下一層與地鐵閘機口無縫對接,二層以上通過連廊與周邊商場互通,確??土骺焖賹Я?;沿天山路設置 120 米超長商業展示面,樓頂巨型 LED 屏全天候展示品牌內容,夜間燈光秀成為區域地標,日均觸達車流超 5 萬輛次,最大化提升商業曝光度。

五、投資價值:產權明晰 + 穩定運營,成就抗跌硬資產
(一)稀缺地鐵上蓋,穩健收益保障
作為長寧區僅有的 3 個地鐵上蓋商業項目之一,依托「地鐵客流保底 + 社區剛需 + 商務升級」三重優勢,出租率常年保持 95% 以上,租金水平達 8-12 元 /㎡/ 天,顯著高于區域平均水平。盒馬鮮生等主力店租期穩定,形成「頭部品牌引流 - 中小商戶共生」的良性生態,抗風險能力卓越。
(二)產權清晰,靈活資產配置
整棟物業產權明晰,四層辦公區與下方商業區分層產證,支持整棟收購或分層投資,適配開發商、基金公司、連鎖品牌等多元需求。北新涇街道正推進「古鎮更新計劃」,未來將引入文化創意產業、濱河商業街區,項目商業價值預計 3 年內提升 30%,增值潛力清晰可見。
(三)專業運營,降低投資門檻

由資深商管團隊提供統一招商、運營及物業管理,涵蓋品牌篩選、營銷活動、設備維護等全流程服務,投資者可實現「拎包收租」。目前已有成熟運營案例背書,無需培育期,直接享受穩定現金流,是商業地產投資的安全之選。

六、招商方向:多元業態共融,啟幕蘇河商業新篇
現面向以下業態誠意招商,共筑「歷史底蘊 + 現代消費」的商業范本:
  • 體驗消費:沉浸式劇場、VR 體驗館、網紅運動館、寵物主題生活館,打造年輕客群打卡地;
  • 品質餐飲:異國料理、創意菜餐廳、網紅咖啡館(優先通燃氣餐飲),結合三層外擺區打造「餐飲社交圈」;
  • 生活服務:高端家政、社區醫療、美容 SPA、共享辦公,滿足家庭及商務客群多元需求;
  • 辦公配套:企業區域總部、設計工作室、商務咨詢機構(四層獨立辦公區),共享商圈流量與政務資源。

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