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上海松江九亭云亭德必易園招商綜合評估報告:企業選址與招租情況分析

上海松江九亭云亭德必易園項目綜合評估報告

一、核心區位價值:G60 科創走廊的 “東部門戶”
1. 戰略定位與發展目標
  • 長三角數字文化創新中心:項目位于松江區九亭鎮滬亭路 880 號(前身為正好廣場),是德必集團在松江的首個改造煥新項目,定位為文創與科創融合的產業高地。作為 G60 科創走廊的 “東部門戶”,承接虹橋商務區外溢資源,聯動漕河涇開發區(東北 7 公里),形成 “研發 - 轉化 - 產業化” 全鏈條生態。
  • 區域產業升級引擎:九亭鎮作為松江對接上海市區的核心節點,依托 “1+1” 產業扶持政策(松江區 + 九亭鎮),重點發展文化創意、人工智能、數字科技產業,園區入駐企業可疊加享受稅收減免與專項補貼。
2. 立體交通網絡
交通類型
覆蓋范圍
通達時間
軌交系統
地鐵 9 號線九亭500 米(步行 6 分鐘)
15 分鐘直達虹橋樞紐
快速路網
滬松公路直連嘉閔高架 / 外環高速
20 分鐘至虹橋機場
長三角鏈接
機場聯絡線中春路站(在建,1 站距離)
40 分鐘直達浦東機場

二、項目參數與智慧配置

1. 核心建筑指標
參數類別
指標詳情
附加價值
總建筑面積
近 1 萬平方米(袖珍型產業園區)
2022 年國際設計大獎得主
單元分割
100~1000㎡靈活組合(300㎡主力戶型)
得房率 68%,空間高效利用
層高與凈高
標準層高 3~5 米
吊頂后通透感強
空調系統
24 小時 VRV 分體式空調(獨立控溫)
按實際用量計費,節能靈活
智慧化配置
人臉識別閘機 + wehome 物聯平臺 + 3D 交互屏
實現無接觸通行與能耗監控
公共配套
2000㎡共享空間(會議室 / 咖啡吧 / 花園)
降低企業運營成本 30%
2. 設計特色與綠色生態
  • 云境中庭花園:以 “云?!?為設計靈感,錯層平臺與竹林景觀構建減壓空間,打破室內外界限,激發創意靈感。
  • 工業遺產煥新:保留原建筑開放式頂棚,植入垂直綠化與霧化隱私玻璃,降低能耗 20%。


三、300㎡租賃成本優化方案
1. 成本測算與市場對比
  • 市場基準價:3.0~3.8 元 /㎡/ 天(智慧園區溢價);
  • 談判后優惠價2.8 元 /㎡/ 天(降幅 10%),年節省 10.2 萬元;
  • 年度綜合成本
費用類型
收費標準
月費用(300㎡)
年費用
基礎租金
2.8 元 /㎡/ 天
25,200 元
302,400 元
物業管理費
16 元 /㎡/ 月(含空調運維)
4,800 元
57,600 元
年度總計
360,000 元

四、產業生態與政策賦能

1. 產業集群與頭部企業
  • 主導產業:數字文化(40%)、人工智能(30%)、數字科技產業(30%);
  • 企業生態
  • 高新技術企業:邁赫機器人(工業自動化)、歌學信息(在線教育);
  • 文創標桿:沙影傳媒(數字人面部捕捉技術),入駐率 95% 形成技術協作網絡。
2. 政策紅利(2025-2027)
  • 專項補貼
  • 首年租金 20% 補貼(最高 50 萬元);
  • 人才引進獎勵 1 萬元 / 人(“松江人才十條”)。
3. 德必增值服務
  • 七大服務體系
  1. 政策管家(協助申報成功率>80%);
  1. CEO 俱樂部(產業鏈訂單對接);
  1. 融資擔保(最高 300 萬元過橋貸款)。
五、商業與人才配套
1. 企業級服務矩陣
  • 商業配套
  • 園區內:智慧餐廳、咖啡吧、共享健身房;
  • 周邊 1 公里:萬達廣場、寶龍城(餐飲 / 購物 / 影院)。
  • 技術平臺
  • 開放 3D 交互屏路演廳,免費提供品牌展示;
  • 聯合優信無限打造 AI 智慧食堂,降低員工餐成本 30%。
2. 人才生活保障
  • 居住:九久青年城公寓(300 米)、金地草莓社區(1.5 公里);
  • 教育醫療
  • 九亭小學、松江區九亭醫院(1 公里內);
  • 佘山國家森林公園(車程 10 分鐘)。
六、綜合優勢分析與決策建議
核心價值矩陣
維度
競爭優勢
數據支撐
區位戰略
G60 科創走廊東部門戶 + 虹橋資源外溢首站
15 分鐘直達虹橋樞紐
成本控制
租金低于市場 20%+ 共享空間免租,實際成本1.8 元 /㎡/ 天
年綜合成本 38 萬元
產業生態
95% 入駐率形成技術協作網絡,頭部企業訂單轉化效率提升 25%
2024 年產業鏈合作超億元
人才粘性
白領聯誼 + 傳統文化活動,員工滿意度提升 35%
配套調研滿意度 92%
企業決策建議
  1. 空間優選策略
  • 3 層南向 300㎡單元(如 308 室),配備獨立 VRV 空調與中庭景觀,年成本 38.2 萬元;
  • 要求接入 wehome 智慧平臺,實現能耗數字化管理。
  1. 政策落地路徑
  • 簽約同步啟動 “松江區文創企業” 認定,疊加 租金補貼 + 稅收減免(首年綜合補貼≈25 萬元);
  • 加入德必 CEO 俱樂部,預約 11 月 G60 數字文化峰會(年度訂單池超 3 億元)。
  1. 生態融入計劃
  • 聯合沙影傳媒共建數字技術實驗室,申請上海市文化科技融合專項基金(最高 200 萬元);
  • 利用共享路演廳舉辦產品發布會,降低市場推廣成本 40%。
結論:云亭德必易園以袖珍體量、極致性價比、產業社群粘性、政策精準適配四大核心價值,成為中小企業布局 G60 科創走廊的黃金跳板。


上海松江九亭云亭德必易園招商招租電話:021-64398555



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