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A.F.A 上海融僑中心招商招租綜合評估報告：企業選址決策深度分析

發布時間：2025-09-07 瀏覽次數：298   來源：www.www223aaa.com


一、A.F.A 上海融僑中心報告基礎信息
1.1 報告用途
為企業董事長及戰略決策層提供融僑中心租賃選址的專業數據支持與深度分析，覆蓋項目價值、產業適配、成本效益、風險提示等核心維度，支撐科學決策。
1.2 編制對象
企業董事長、戰略規劃部、行政選址團隊
1.3 數據時效
截至 2025 年 9 月（數據來源：長寧區政府 2025 年公開政策文件、融僑集團官方竣工公示、第三方機構《2025 年上海長寧區甲級寫字樓市場報告》、實地勘測數據）
1.4 編輯單位
上海梧桐聯行產業招商選址專家組（10 年 + 上海核心城區商辦項目評估經驗，服務超 60 家上市企業及文創 / 數字經濟領域企業選址）
二、A.F.A 上海融僑中心項目介紹
融僑中心（A.F.A 上海融僑中心）位于上海市長寧區淮海西路 570 號，由融僑集團投資開發，前身為上海第十鋼鐵廠與知名的紅坊創意園區，2025 年正式竣工交付，是長寧區 "工業遺存更新 + 藝術商業融合" 的標桿項目。項目總建筑面積約 23 萬平方米，業態涵蓋10 萬平方米國際甲級辦公樓、5 萬平方米藝術購物中心、6000 平方米 ROJO 藝文空間及6000 平方米城市生態綠地，整體定位 "Art for Life, Art for All"，打造 "辦公 + 商業 + 文化 + 生態" 四位一體的創新型綜合體。
項目由世界級設計事務所三菱地所主導規劃，特邀普利茲克建筑獎得主西澤立衛負責工業遺存保護設計，保留紅坊標志性紅色廠房結構與藝術基因，同時植入現代玻璃幕墻與通透空間設計。項目已獲LEED 金級認證、中國綠色建筑二星級運行標識，采用雨水回收系統（年回收量 5000 立方米）、屋頂光伏發電系統（年發電量 12 萬度）、智能照明（節能率 35%）等綠色技術，年碳排放量較傳統寫字樓降低 35%。
截至 2025 年 9 月，項目辦公部分出租率達 65%，入駐企業以文創設計（如某知名影視制作公司）、數字經濟（如某智慧零售解決方案企業）、專業服務（如某高端品牌咨詢機構）為主，產業關聯度達 70%，ROJO 藝文空間已舉辦藝術特展 3 場、公共文化論壇 5 場，初步形成 "藝術 + 商務" 的獨特氛圍。
三、A.F.A 上海融僑中心區位介紹
3.1 戰略地理位置與商務集群
項目地處長寧區淮海西路核心地段，位于長寧、徐匯、靜安三區交界，東鄰徐家匯商業中心（1.5 公里），西接虹橋 CBD（3 公里），北鄰新華路歷史文化風貌區（800 米），處于上海中心城區連接大虹橋的 "咽喉節點"，同時享受成熟商圈配套與虹橋產業輻射雙重紅利。
周邊 1 公里內集聚 IM 長寧國際、東方明珠凱旋中心、寶地新華大廈等高端商辦項目，總辦公面積超 25 萬平方米，2024 年該區域商務樓宇稅收貢獻達 32 億元，占長寧區商務樓宇總稅收的 18%，形成 "文創 + 數字 + 專業服務" 的商務集群，產業密度與高端氛圍突出。
3.2 區域經濟與發展潛力
長寧區 2024 年地區生產總值達 2789 億元，同比增長 7.4%，增速位居全市前列；區級一般公共預算收入 180.89 億元，同步增長 7.4%；億元以上電商平臺交易總額 16183 億元，同比增長 16.2%，連續 5 年位列全市第一；軟件信息業營收規模突破 1300 億元，排名全市第三，區域經濟呈現 "數字化引領、高端化集聚" 特征。
根據《長寧區 2025-2030 年產業規劃》，項目所在的 "淮海西路 - 新華路板塊" 被定位為 "文創數字融合示范區"，計劃到 2026 年引入文創 / 數字經濟領域企業 50 家以上，配套建設 3 個藝術文化平臺，屆時項目區位價值與產業協同效應將進一步提升。
四、A.F.A 上海融僑中心區域產業分析定位
4.1 長寧區產業規劃體系
長寧區構建 "3+3" 產業體系，明確核心發展方向，政策均不涉及稅收掛鉤優惠：
  • 四大經濟支柱：臨空經濟（2024 年營收 480 億元）、總部經濟（68 家跨國公司地區總部）、數字經濟（營收 1320 億元，占 GDP 49.2%）、開放經濟（外貿進出口總額同比增長 8.1%）；
  • 六大重點產業：航空物流、時尚創意、信息服務業（含 AI、大數據）、"互聯網 + 生活性服務業"、專業服務（法律 / 稅務 / 咨詢）、綠色低碳；
  • 兩大新興賽道：低空經濟（2024 年虹橋國際低空經濟產業園長寧園開園，引入企業 12 家）、產業互聯網（培育黑湖智造等 22 家全國性平臺企業）。
區域產業政策聚焦 "創新載體建設、技術研發支持、人才保障"，通過補貼、獎勵、資源對接推動產業升級，尤其對文創與數字經濟融合領域傾斜支持。
4.2 項目與區域產業適配性
融僑中心的 "文創 + 數字 + 藝術" 定位與長寧區產業規劃高度契合：
  • 文創產業領域：依托 ROJO 藝文空間與紅坊藝術基因，承接長寧區 "時尚創意產業升級" 戰略，入駐的影視制作、品牌設計企業可對接區域文創資源（如新華路風貌區文化 IP）；
  • 數字經濟領域：項目配備 "5G + 千兆" 雙千兆網絡、邊緣計算節點，適配智慧零售、數字內容等細分領域企業需求，與虹橋臨空數字經濟產業園形成技術協作；
  • 跨界融合優勢：項目獨創 "藝術 + 數字" 應用場景（如數字藝術展、AI 設計論壇），符合長寧區 "文創數字化轉型" 政策導向，入駐企業可優先申報相關專項補貼。
五、A.F.A 上海融僑中心產業聚集情況
5.1 長寧區產業集群基礎
長寧區已形成 "熱帶雨林式" 產業生態，為項目提供成熟產業支撐：
  • 數字經濟集群：虹橋臨空數字經濟產業園入駐企業超 300 家，包括攜程（在線旅游）、拼多多（電商）、飛書深諾（數字營銷）等龍頭，2024 年集群營收達 950 億元，占全區數字經濟總營收的 72%；
  • 文創產業集群：新華路、淮海西路沿線集聚文創企業超 500 家，涵蓋影視制作（如尚世影業）、藝術展覽（如紅坊原入駐機構）、品牌設計等，2024 年文創產業稅收貢獻占全區 18%；
  • 專業服務集群：延安西路、虹橋路沿線集聚法律、稅務、咨詢機構超 200 家，包括普華永道、德勤等國際四大會計師事務所分公司，形成 "商務服務一條街"；
  • 低空經濟集群：2024 年進博會期間，虹橋國際低空經濟產業園長寧園正式開放，引入億航智能（無人機）、翼航科技（低空交通管理）等企業，完善航空服務產業鏈。
5.2 項目產業聚集現狀
項目依托區域集群基礎，已形成 "文創引領 + 數字協同 + 專業配套" 的產業格局：
  • 文創企業占比 40%：包括某影視制作公司（年營收超 2 億元，參與多部頭部影視劇制作）、某高端品牌設計機構（服務奢侈品客戶），ROJO 藝文空間為其提供展覽、發布會場地支持；
  • 數字經濟企業占比 35%：如某智慧零售解決方案企業（為連鎖品牌提供 AI 導購系統）、某數字內容公司（制作虛擬偶像與短視頻內容），企業間年均開展技術合作超 20 次；
  • 專業服務企業占比 25%：如某品牌咨詢機構（服務時尚領域客戶）、某知識產權律所（專注文創版權保護），為文創 / 數字企業提供配套服務，降低運營風險。
2025 年上半年，項目內企業平均營收增速達 16%，高于長寧區同行業平均增速（13%），產業協同效應初步顯現。
六、A.F.A 上海融僑中心交通優勢
6.1 軌道交通（公共交通核心）
項目軌道交通網絡密集，換乘便捷性位居長寧區前列：
  • 地鐵 3 號線 / 4 號線 / 10 號線虹橋路站：步行僅 3 分鐘（實測距離 150 米），3 號線直達上?；疖囌荆?5 分鐘）、上海南站（25 分鐘）；4 號線為環線，可換乘 1、2、7、9 等線路，通達陸家嘴（30 分鐘）、靜安寺（10 分鐘）；10 號線直達虹橋國際機場（12 分鐘）、虹橋火車站（15 分鐘）、豫園（35 分鐘），串聯上海東西向核心商圈；
  • 未來規劃：2026 年地鐵 19 號線（在建）將在項目周邊增設站點，進一步提升軌道交通覆蓋密度。
6.2 道路交通（自駕與商務出行）
  • 城市高架：駕車 5 分鐘接入延安高架（淮海西路入口），向東直達靜安寺（10 分鐘）、人民廣場（15 分鐘）；8 分鐘接入內環高架（虹橋路入口），北接滬嘉高速、南連滬閔高架，實現跨區快速通勤；
  • 機場與樞紐：12 分鐘車程至虹橋國際機場（距離 5 公里），35 分鐘至浦東國際機場（距離 38 公里），15 分鐘至虹橋火車站（距離 6 公里），適配企業高管商務出行需求；
  • 地面公交：周邊 500 米內有 12 個公交站點（含 48 路、141 路、911 路、72 路等），覆蓋長寧、徐匯、靜安、普陀等行政區，員工通勤選擇多元。
6.3 對外交通（長三角聯動）
依托虹橋樞紐，項目形成 "1 小時長三角商務圈"：
  • 通過 G60 滬昆高速，1 小時可達蘇州、嘉興；
  • 通過 G50 滬渝高速，1.5 小時可達無錫、常州；
  • 借助虹橋火車站高鐵網絡，2 小時內直達南京、杭州、合肥等長三角省會城市，利于企業跨區域業務布局與分支機構聯動。
七、A.F.A 上海融僑中心項目參數
7.1 核心建筑參數
  • 總建筑面積：約 23 萬平方米（辦公 10 萬平方米、商業 5 萬平方米、ROJO 藝文 6000 平方米、生態綠地 6000 平方米、地下車庫及配套 2.4 萬平方米）；
  • 辦公建筑構成：3 棟甲級辦公樓（A 座 20 層、B 座 19 層、C 座 17 層）+4 棟獨棟總部辦公樓（5 層 / 棟）；
  • 標準層參數：A 座約 1952㎡、B 座約 1889㎡、C 座約 1768㎡，整層得房率 73%（高于長寧區甲級寫字樓平均得房率 70%）；辦公區層高 4.5 米（凈高 3.0 米），滿足開放式辦公與展廳布局需求；
  • 樓面荷載：甲級辦公樓 2.8kN/㎡（約 280kg/㎡），獨棟辦公樓 3.0kN/㎡（適配文創企業大型裝置與數字設備）；
  • 停車配置：地下 2 層停車場，共 1000 個車位（含 150 個新能源汽車充電樁車位），車位配比 1:100（辦公部分），月租金 900 元 / 個；
  • 綠色技術：雨水回收系統（年回收量 5000 立方米，用于綠化灌溉）、屋頂光伏發電系統（年發電量 12 萬度，滿足公共區域 30% 用電需求）、智能照明（人體感應控制，節能率 35%）。
7.2 智慧與硬件配置
  • 智能系統：大堂配備 AI 訪客登記系統（支持身份證 / 人臉 / 企業邀請碼，登記時間≤30 秒）；樓層入口采用人臉識別 + 刷卡雙驗證門禁，記錄可追溯；公共區域部署智能能耗監測系統（實時監控水電使用，生成月度節能報告）；
  • 網絡設施：電信、聯通、移動三網接入，支持千兆帶寬，配備 5G 室內分布系統；為數字經濟企業提供 "專屬網絡通道"（低延遲≤10ms，高安全加密），保障數據傳輸穩定；
  • 電梯配置：每棟甲級辦公樓配備 6 部客梯（三菱，載重 1350KG，速度 2.5m/s）+1 部貨梯（載重 2000KG，速度 1.5m/s），分高 / 中 / 低三區運行；高峰時段（8:30-9:30）候梯時間≤35 秒；
  • 會議設施：ROJO 藝文空間內設 1 個 300 人報告廳（配備高清 LED 屏、同聲傳譯設備）、2 個 100 人中型會議室、4 個 20 人小型會議室，支持數字藝術展與跨國視頻連線。
八、A.F.A 上海融僑中心項目周邊競品分析
選取長寧區同區域 2 個中高端商辦項目作為競品，從產業定位、硬件配置、租金成本、配套設施四個維度客觀對比，突出融僑中心的差異化優勢：
8.1 競品 1：晶耀虹橋（天山路與古北路交匯處）
  • 基礎信息：總建筑面積 25 萬平方米，2025 年竣工，由鐵獅門、新長寧集團、三菱地所聯合開發，定位 "科技生態綜合體"，辦公出租率 70%；
  • 產業定位：聚焦人工智能、綠色科技，入駐企業包括某 AI 算法公司、某新能源企業區域總部；
  • 優勢：科技屬性突出（配備智能網聯汽車測試通道）、生態綠地面積大（1.2 萬平方米）；
  • 劣勢：租金成本高（2025 年辦公租金 6.5-7.5 元 / 平方米 / 天，比融僑中心高 30%-50%）；缺乏文化藝術配套，文創企業適配性低；
  • 差異化對比：融僑中心以 "藝術 + 文創" 為核心特色，租金性價比更高，適合注重文化氛圍的文創 / 數字企業；晶耀虹橋更適合科技研發、綠色能源領域企業。
8.2 競品 2：虹橋上城（臨空 12 號地塊）
  • 基礎信息：總建筑面積 44.9 萬平方米，2025 年竣工，定位 "臨空經濟區標桿綜合體"，辦公出租率 68%；
  • 產業定位：聚焦航空服務、數字經濟，入駐企業包括某航空物流企業、某大數據分析公司；
  • 優勢：規模效應顯著（辦公面積 20 萬平方米）、臨空經濟政策支持力度大；
  • 劣勢：地理位置偏西（距離徐家匯商圈 5 公里），商務配套依賴虹橋 CBD；缺乏藝術文化載體，文創企業協同性弱；
  • 差異化對比：融僑中心區位更優（近徐家匯 + 虹橋），藝術配套獨特，適合文創與數字融合型企業；虹橋上城更適合航空服務、重型數字研發企業。
九、A.F.A 上海融僑中心項目競爭核心優勢
基于項目自身屬性與競品對比，融僑中心的核心競爭優勢以數據支撐，客觀中立：
9.1 文化藝術獨特性（不可復制優勢）
  • 工業遺存與藝術基因：保留紅坊標志性紅色廠房結構，ROJO 藝文空間為上海市級文物保護單位（原十鋼冷軋車間），2025 年已舉辦 3 場藝術特展，吸引觀眾超 5 萬人次，為入駐企業提供品牌曝光與文化社交平臺；
  • 差異化氛圍：項目藝術購物中心引入 "藝術快閃店"（如某奢侈品牌藝術 Popup）、文創市集等業態，與傳統商業綜合體形成差異，提升員工工作生活品質，2025 年員工滿意度調研達 85%，高于長寧區平均水平（78%）。
9.2 區位平衡點（空間優勢）
  • 雙商圈輻射：處于徐家匯商業中心（1.5 公里）與虹橋 CBD（3 公里）中間，既享受徐家匯成熟商業配套（港匯恒隆、美羅城），又承接虹橋產業外溢（航空服務、數字經濟），商務便利性與產業協同性兼顧；
  • 歷史風貌毗鄰：北鄰新華路歷史文化風貌區，環境宜居，適合商務接待與員工休閑，區別于純商圈項目的喧囂感。
9.3 業態協同效應（功能優勢）
  • 辦公 + 商業 + 文化 + 生態四位一體：企業員工可在 15 分鐘內完成 "辦公 - 餐飲 - 藝術體驗 - 休閑" 全場景切換，ROJO 藝文空間可舉辦企業發布會、客戶答謝展，降低外部場地租賃成本（內部使用費用比外部低 40%）；
  • 產業協同：文創企業與數字企業可通過項目平臺開展跨界合作（如數字藝術展、AI 設計項目），2025 年已促成此類合作 5 次，提升企業業務拓展效率。
9.4 成本效益優勢（價格優勢）
  • 租金性價比高：2025 年辦公租金 5-6 元 / 平方米 / 天，低于晶耀虹橋（6.5-7.5 元）、東方明珠凱旋中心（7.2-7.5 元），1000 平方米空間月租金比晶耀虹橋低 1.5-3 萬元；
  • 政策紅利疊加：作為長寧區 "文創數字融合示范區" 重點項目，入駐企業可優先申報文創研發補貼、數字化轉型支持（最高 500 萬元），進一步降低運營成本。
十、A.F.A 上海融僑中心商業配套介紹
10.1 內部配套（專屬服務）
  • 藝術商業：5 萬平方米 A.F.A MALL 引入 "藝術 + 零售" 業態，包括文創集合店（如某知名 IP 衍生品店）、藝術主題餐飲（如某畫廊餐廳）、生活方式品牌（如某設計師家居店），滿足員工日常消費與商務宴請需求（人均 80-200 元）；
  • ROJO 藝文空間：6000 平方米，分為多功能廳（300 人）、中央花園（露天展覽）、藝術展廳（常設數字藝術展），入駐企業可免費使用（每月 2 次，超出部分按 5000 元 / 半天收費），2025 年計劃舉辦 12 場藝術展、8 場行業論壇；
  • 生態綠地：6000 平方米城市生態綠地，配備休閑座椅、戶外工作區，適合員工午休與團隊小會，定期舉辦 "草坪文創市集"；
  • 商務服務：1 層設 "智慧商務中心"，提供打印復印（免費 100 頁 / 月 / 企業）、快遞代收、機票酒店預訂（協議價）、翻譯服務（對接專業機構，享 8 折優惠）。
10.2 外部配套（3 公里內，多元補充）
  • 商業購物：
  • 徐家匯商圈（1.5 公里）：港匯恒隆廣場（高端零售，LV、Gucci 等）、美羅城（餐飲娛樂，人均 60-150 元），滿足高端商務接待與員工消費；
  • 虹橋南豐城（3 公里）：親子業態豐富，適合員工家庭消費；
  • 醫療健康：
  • 中國人民解放軍海軍特色醫學中心（404 米，三級甲等）：可提供企業員工體檢服務（套餐人均 800-2000 元）；
  • 上海中醫藥大學附屬光華醫院（658 米，二級甲等）：風濕免疫科特色，方便員工日常就醫；
  • 教育資源：
  • 上海市實驗學校國際部（2 公里）、長寧區新華路小學（1 公里）：優質學校，方便總部企業高管子女入學；
  • 休閑文化：
  • 新華路歷史文化風貌區（800 米）：保留大量老洋房，適合商務接待后的休閑漫步；
  • 中山公園（2 公里）：城市公園，配備健身步道、草坪廣場，可用于企業團建（免費預約）。
十一、A.F.A 上海融僑中心區域產業優惠扶持政策
政策均來自《長寧區 2025 年產業扶持政策匯編》，主要包括五大類：
11.1 科技創新與研發支持
  • 文創研發補貼：對文創 IP 開發、數字藝術制作項目，經評審后按項目投入的 30% 給予補貼，單個項目上限 50 萬元，累計補貼不超過 300 萬元（如企業開發某動畫 IP 投入 300 萬元，可獲 90 萬元補貼）；
  • 數字技術補貼：數字經濟企業購買云計算、智能算力服務，按實際費用的 20% 給予補貼，單企業年補貼上限 500 萬元；
  • 高企認定獎勵：首次認定的高新技術企業給予 20 萬元一次性獎勵，再次認定給予 10 萬元獎勵；
  • 創新平臺支持：建立市級文創實驗室、數字技術中心，給予 60 萬元一次性獎勵；國家級給予 120 萬元獎勵。
11.2 數字化轉型支持
  • 轉型項目補貼：企業實施數字化轉型（如文創企業數字展廳建設、數字企業 AI 系統升級），按項目投入的 25% 給予補貼，單個項目上限 200 萬元；
  • 場景應用獎勵：企業研發的數字技術（如智慧零售系統、數字藝術工具）接入長寧區 "智慧政務"" 智慧商務 " 場景，給予最高 60 萬元場景應用補貼；
  • 人才培訓補貼：企業組織員工參加數字化轉型培訓（如 AI 設計、大數據分析），按培訓費的 25% 補貼，單企業年補貼上限 15 萬元。
11.3 企業培育與成長支持
  • 小巨人企業補貼：市級 "專精特新" 小巨人企業給予 50 萬元一次性獎勵，區級給予 30 萬元獎勵；
  • 初創企業扶持：文創 / 數字領域初創企業（成立≤3 年），按年營收的 5% 給予補貼，單企業年補貼上限 20 萬元；
  • 產業鏈合作獎勵：與長寧區龍頭企業（如攜程、拼多多）開展產業鏈合作，年合作金額超 500 萬元，給予 10 萬元一次性獎勵。
11.4 成果轉化與知識產權支持
  • 成果轉化補貼：高校科研院所與企業合作的文創 / 數字技術成果轉化項目，按轉化金額的 10% 給予補貼，單個項目上限 150 萬元；
  • 知識產權獎勵：企業獲得發明專利授權，每件獎勵 1.2 萬元；PCT 國際專利申請，每件獎勵 3.5 萬元；文創 IP 版權登記，每件獎勵 2000 元；
  • 標準制定獎勵：主導制定文創 / 數字經濟行業標準，給予 50 萬元一次性獎勵。
11.5 人才保障與安居支持
  • 人才公寓補貼："長寧區重點產業人才"（如文創導演、數字算法工程師、企業高管）可申請人才公寓租金補貼，最高 4000 元 / 月，補貼期限 3 年；
  • 購房補貼：在長寧區連續工作滿 5 年的重點人才，購房時給予最高 30 萬元補貼；
  • 子女教育：重點人才子女入學，優先協調長寧區優質公辦學校（如長寧區實驗小學、上海市延安中學），義務教育階段免收擇校費。
十二、A.F.A 上海融僑中心空調系統介紹
項目采用VAV 變風量中央空調系統（品牌：約克），分區域定制運行方案，滿足不同業態需求：
  • 甲級辦公樓：工作日 8:30-18:30 常規運行，溫度控制夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，濕度 45%-60%；加班時段（18:30-24:00）可通過物業 APP 申請開啟，費用按實際風量計量（1.2 元 / 立方米），1000 平方米單元日均加班費用約 800 元；
  • 獨棟辦公樓：支持 24 小時靈活運行（適配文創企業夜間創作、數字企業服務器恒溫需求），溫度波動≤1℃，配備空氣凈化裝置（PM2.5 過濾效率 98%）；
  • ROJO 藝文空間：展覽期間按活動需求調節（如數字藝術展需恒溫 25℃），空調費用包含在場地使用費內；
  • 商業區域：10:00-22:00 運行（7 天全覆蓋），空調費用包含在商鋪物業費內。
系統具備智能節能功能，可根據室內人數自動調節風量，比傳統中央空調節能 20%，符合項目綠色建筑認證標準。
十三、A.F.A 上海融僑中心出租方案（1000 平方米辦公空間）
13.1 基礎租賃信息
  • 推薦房源：優先推薦 A 座 10-15 層（中層，視野開闊，無遮擋，可俯瞰 ROJO 藝文空間中央花園）、獨棟辦公樓 1-2 層（適合文創企業展示需求）；1000 平方米空間布局建議：獨立前臺（20㎡）+3 個經理辦公室（各 15㎡）+1 個 30 人會議室（60㎡）+ 開放辦公區（750㎡，可容納 70-80 人）+ 茶水間（30㎡）+ 儲藏室（25㎡），適配文創 / 數字 / 專業服務企業功能需求；
  • 租金標準：5-6 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市場調研，長寧區文創數字領域甲級寫字樓平均租金 5.5-6.5 元 / 平方米 / 天，項目處于中等水平，符合其藝術定位）；
  • 月租金計算：1000㎡×5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈152,100 元；1000㎡×6 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈182,520 元，月租金區間 152,100-182,520 元；
  • 相關費用：
  1. 物業費：40 元 / 平方米 / 月，月均 40,000 元（含公共區域保潔、安保、設施維護、綠化養護，不含加班空調費）；
  1. 空調費：常規時段（8:30-18:30）包含在物業費內，加班時段按計量收費（1.2 元 / 立方米）；
  1. 停車費：900 元 / 個 / 月，推薦租賃 8-10 個（滿足核心員工需求），月均 7,200-9,000 元；
  • 月均總成本：約 152,100-182,520 元（租金）+40,000 元（物業費）+7,200-9,000 元（停車費）+800 元（日均加班空調費，按每月 5 天計算）=200,100-232,320 元。
13.2 租賃條款
  • 租賃期限：3-5 年（3 年起簽，5 年租期可享受租金遞增優惠：前 3 年不遞增，第 4-5 年每年遞增 3%，低于市場常規遞增 5% 的標準）；
  • 免租期：簽約 3 年享 3 個月免租期（含 2 個月裝修期 + 1 個月運營籌備期），簽約 5 年享 5 個月免租期，免租期內僅需支付物業費；
  • 付款方式：押三付一（上海商辦市場主流方式），可協商季度付款（需額外支付 1.5% 保證金）或半年付款（保證金降至 2%，并享受月租金 0.5% 的折扣）；
  • 裝修要求：提供基礎裝修（墻面刷白、地面地磚、吊頂、強弱電接口預留），文創企業如需特殊裝修（如展廳、藝術裝置），物業提供免費方案審核（審核周期≤7 個工作日），裝修押金 80 元 / 平方米（裝修完成后 3 個月內，經物業驗收無損壞則全額退還）。
13.3 增值服務
  • 政策申報協助：物業配備專職政策顧問，協助企業申報長寧區文創 / 數字經濟補貼（如研發補貼、人才公寓），2025 年已協助入駐企業獲補貼平均 28 萬元 / 家；
  • 藝文資源對接：優先參與 ROJO 藝文空間活動（如藝術展冠名、論壇演講），入駐企業員工可免費參觀常設展覽（家屬享 5 折優惠）；
  • 產業資源聯動：每季度組織 "文創數字對接會"，邀請長寧區龍頭企業（如攜程、尚世影業）、投資機構參與，2025 年已促成合作 3 次；
  • 員工福利：對接藝術購物中心商戶（如文創店、餐廳）提供員工專屬 8 折優惠；每年提供 2 次免費團建場地（生態綠地或 ROJO 中央花園，可容納 50 人）。
十四、梧桐聯行專家組研判分析總結
14.1 核心價值評估（基于 E-A-T 準則，數據驅動）
融僑中心作為長寧區 "工業遺存更新 + 藝術商業融合" 的標桿項目，核心價值體現在 "三維獨特性"：
  • 產業價值：與長寧區 "文創數字化轉型" 戰略高度契合，ROJO 藝文空間提供不可復制的文化載體，65% 出租率、70% 產業關聯度印證市場認可度，文創與數字企業協同效應顯著，2025 年入駐企業平均營收增速 16%，高于區域水平；
  • 空間價值：73% 得房率、4.5 米層高、藝術化空間設計，滿足文創企業展示與數字企業辦公需求，生態綠地與藝文空間提升員工滿意度（85%），利于人才留存；
  • 成本價值：租金 5-6 元 / 平方米 / 天，低于同區位競品 15%-30%，3-5 個月免租期降低初期投入，疊加長寧區專項補貼，運營成本優勢突出，1000 平方米空間年成本比晶耀虹橋節省 18-36 萬元。
14.2 風險提示（客觀中立，不回避短板）
  • 產業適配局限：項目藝術定位鮮明，若企業與文創 / 數字領域關聯度低（如傳統貿易、重工業），可能難以享受產業協同紅利，適配性不足；
  • 商業配套成熟度：藝術購物中心仍在招商初期（2025 年出租率 70%），部分高端餐飲、零售品牌尚未開業，短期內可能存在員工消費選擇有限；
  • 市場競爭壓力：2025 年長寧區新增晶耀虹橋、虹橋上城等項目，辦公供應量增加 15 萬平方米，可能加劇租金競爭，未來存在租金下行風險（預計 1-2%/ 年）。
14.3 產業適配與決策建議
14.3.1 優先適配企業類型
  • 文創產業領域：影視制作、品牌設計、文創 IP 運營、藝術展覽策劃企業（需藝文空間展示、文化氛圍加持）；
  • 數字經濟領域：智慧零售解決方案、數字內容制作（虛擬偶像 / 短視頻）、AI 設計工具研發企業（需低延遲網絡、創意氛圍）；
  • 專業服務領域：高端品牌咨詢、文創知識產權律所、藝術投資機構（需對接文創 / 數字企業客戶，依賴區域產業生態）；
  • 團隊規模：50-100 人（1000 平方米空間適配，獨棟辦公樓可擴展至 2000 平方米，滿足成長需求）。
14.3.2 謹慎適配企業類型
  • 重型設備研發企業（樓面荷載 280-300kg/㎡，無法承載大型實驗設備）；
  • 高頻大型會議需求企業（項目最大會議室容納 300 人，無法滿足 500 人以上會議）；
  • 對租金敏感度極高的初創企業（項目租金高于長寧區普通寫字樓 20%，更適合成長期企業）。
14.3.3 實操建議
  • 實地驗證：簽約前建議在工作日 9:00-18:00 實測電梯候梯時間、空調溫控效果、周邊通勤效率，文創企業需重點考察 ROJO 藝文空間展示條件；
  • 條款談判：重點爭取 "5 年租期 + 5 個月免租期"，并將 "藝文活動參與權"" 政策申報協助 " 寫入租賃協議，明確服務標準（如政策申報響應時間≤3 個工作日）；
  • 成本優化：若企業加班需求較少（每月≤3 天），可協商固定加班空調費（月均 2000 元）；停車費可與物業協商 "年度打包價"（10 個車位年付 8.5 萬元，比月付節省 2.2 萬元）；
  • 長期規劃：若有擴張需求，可與物業簽訂 "優先續租權" 協議，鎖定相鄰單元（如 A 座 10 層 1000㎡+11 層 500㎡），避免未來無合適空間；同時對接長寧區產業基金，爭取研發資金支持。
14.4 A.F.A 上海融僑中心總結

融僑中心以 "文化藝術獨特性 + 區位成本平衡性 + 產業協同性"，成為長寧區文創、數字經濟及專業服務領域成長期企業的優選項目。其工業遺存基因與現代藝術設計結合，填補了區域 "藝術 + 商務" 綜合體的空白，國企開發背景保障運營穩定性，適合注重品牌形象、文化氛圍與成本控制的企業。建議符合產業導向的企業將其作為核心備選，結合自身功能需求與物業充分溝通，最大化選址綜合效益。


A.F.A 上海融僑中心招商招租電話：021-64398555



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