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上海寫字樓空置率創10年新高,樓市“拐點”將從商業地產開始?

樓市拐點來了?說出這幾個字的人,要么在過去十年中,受盡了圍觀群眾的冷嘲熱諷,要么只能嘴中默念、心中禱告,臉上卻裝作若無其事的樣子,一次次的被強勁的房價所折服。

“狼來了”喊多了,信的人自然越來越少,但這次或許有點不一樣,從去年開始,土地流拍、去化率大降、地王被深套屢見不鮮,“拐點論”又開始被許多人提及。

作為樓市中最堅挺的核心資產,住宅市場的風云變幻暫且不提,從歷史上的經驗來看,如果所謂拐點論真的成立,往往是從商業地產開始爆發,如同2008年和2012年那樣,高高在上的CBD、金碧輝煌的商場空鋪、車水馬龍的臨街門店,最先感受到寒冬的冷酷。

這次也不例外,我們不妨從最具風向標意義的上海和深圳說起。

先來看上海,1月8日,世邦魏理仕發布《2018年上海房地產市場回顧與展望》,報告顯示,上海寫字樓市場空置率推升至15.2%,創過去10年歷史新高!

10年新高是什么概念?這意味著從2008年至今,繁華的上海灘還沒有出現過這樣的形勢,租賃周期拉長、租戶觀望態度升溫、租金全面下滑,人們似乎已經不再沉醉于表面光鮮的辦公室,空置率的高企已成為常態。

深圳的情況也不樂觀,據第一太平戴維斯此前發布的數據,曾刷新深圳高樓記錄的某金融中心,驚現一波“退租潮”,有公司一次性退租10層樓,退租面積高達3萬平米。

與上海類似,深圳寫字樓市場從2018下半年開始,空置率從8%突然大幅提升至12%左右,許多大面積包租的“二房東”們,因為承租面積較大,他們的撤退動作讓商住市場蒙上了一層陰影。

事實上,何止是上海和深圳?作為金字塔頂端的兩個超一線城市,他們有最具活力的創業氛圍和源源不斷流入的年輕人,如果連這兩個城市,都在經受寫字樓難出租的境遇,那諸多二線甚至三四線城市面臨的困難可想而知。

業內人士也在為這個趨勢擔憂,經濟學家余永定此前指出,在他游歷的幾個三線城市,完全被當地的房地產行業所震驚,所有知名的5星級酒店都在那里,隨著時間推移越建越多。

地產大佬潘石屹去年曾直言不諱的說,武漢和長沙兩個城市寫字樓空置率高達50%以上,此言一出,眾人嘩然。

要知道,潘石屹本身做的就是商業地產,對寫字樓市場的情況知根知底,自然有他獲取數據的權威途徑,連武漢、長沙這兩個熱門二線城市都有動輒過半的空置率,足以令我們產生警惕。

所以,上海寫字樓空置創出記錄,深圳出現的退租潮,表面上看都是獨立的現象,本質上卻是樓市拐點的變相體現。

原因很簡單,在行情走強的時期,商住房溢價最高,也最受所謂的投資客追捧,盡管最近幾年越來越多的炒房客開始遠離商業地產,但此前追高的人不在少數,抱著所謂“一鋪傳三代”思想的人也有不少,在市場轉冷初期,這部分群體最容易拋售手中的不動產。

不過,我們也不必對“拐點”兩個字聞之色變,換個角度來看,這也是樓市回歸理性的必經之路,任何炒作的泡沫都難持續,任何高估的資產終將回歸,我們只需要在這個過程中安靜的做個看客,就能夠守得云開月明。


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