愚園路裝飾藝術（Art Deco）老洋房｜上海靜安區核心區老洋房租賃匯總（第二期）

發布時間：2025-09-21 瀏覽次數：223 來源：www.www223aaa.com

上海市靜安區優質老洋房招商招租項目匯報（第二期）

上海靜安區老洋房招商租賃電話：021-64398555

上海靜安區老洋房報告基本信息

報告用途：為文化創意企業、設計工作室、藝術機構提供靜安區愚園路沿線裝飾藝術（Art Deco）風格老洋房租賃決策參考，聚焦 “Art Deco 美學 + 創意辦公” 的空間活化路徑

編制對象：文創產業創業者、品牌設計團隊、藝術策展機構及歷史建筑精細化運營團隊

數據時效：2025 年 10 月靜安區愚園路 Art Deco 風格洋房租賃市場監測數據（含戴德梁行 Q3 商業地產報告）及產權核驗信息

編輯單位：上海梧桐聯行產業招商選址專家組

靜安區愚園路老洋房項目背景概述

靜安區愚園路（靜安段）是上海裝飾藝術（Art Deco）風格建筑的重要承載帶，1920-1940 年代因 “裝飾藝術運動” 在滬盛行，形成了 12 處集中連片的 Art Deco 老洋房，占靜安區該風格可租賃老洋房總量的 92%。本期精選 10 處核心標的，均保留幾何線條、金屬裝飾、流線型輪廓等 Art Deco 典型元素，其中 5 處為上海市優秀歷史建筑，5 處為靜安區歷史風貌保護建筑。

據戴德梁行《2025 年上海歷史建筑租賃市場報告》顯示，靜安區 Art Deco 風格老洋房租賃需求同比增長 35%，顯著高于其他風格（平均 28%）；租金溢價達 45-60%，帶獨立庭院的標的空置周期僅 1.8 個月，較普通商業地產低 65%。隨著 “愚園路 Art Deco 文化節”“上海設計周分會場” 等活動落地，此類建筑的 “美學價值 + 創意屬性” 持續釋放，成為文創企業、設計工作室的首選載體。

第二期精選靜安區 Art Deco 風格老洋房項目介紹

項目一：愚園路 1107 號原日商鐘表行高管別墅老洋房

核心參數

建筑年代：1932 年（Art Deco 成熟期作品，建筑師鄔達克弟子設計）

建筑類型：裝飾藝術風格（幾何裝飾派）

占地面積：820 平方米（含 450 平方米對稱式庭院）

建筑面積：580 平方米

樓層結構：磚木混合結構三層（帶裝飾性塔樓）

保護等級：上海市優秀歷史建筑（2004 年）

歷史脈絡與市場適配性

原為日商精工鐘表上海分行經理住宅，立面采用淺米色泰山磚與古銅色金屬線條拼接，入口浮雕為 Art Deco 標志性 “放射狀太陽紋”，室內保留紫檀木拼花地板與黃銅燈飾（1932 年原品）。1950 年代后作為上海鐘表廠技術研發用房，保留部分鐘表齒輪裝飾元素，成為 “工業記憶 + Art Deco 美學” 的獨特載體。

此類兼具工藝細節與歷史記憶的空間，特別適合高端設計工作室（如珠寶設計、腕表設計），2025 年靜安區設計類企業租賃 Art Deco 洋房的占比達 42%，此類空間能使品牌設計溢價提升 38%。

現狀描述

裝修情況：2024 年完成 “修舊如舊” 修繕，保留塔樓輪廓與金屬裝飾線條，新增智能照明系統（模擬 1930 年代 Art Deco 燈光氛圍），庭院恢復幾何式綠植布局，室內劃分 3 個設計工作室 + 1 個樣品展示區，保留 1 處鐘表主題裝飾墻

租金水平：135000 元 / 月（含庭院維護費、歷史元素保護費）

周邊配套：距愚園路創意園區 “愚園 1088” 300 米，毗鄰上海戲劇學院創意學院，周邊 300 米內有 8 家設計工作室、5 家藝術畫廊（如 M50 愚園分店）

交通優勢：距地鐵 2 號線江蘇路站步行 8 分鐘，11 號線隆德路站步行 12 分鐘，提供 3 個專屬停車位（含 1 個裝卸車位）

項目二：愚園路 1249 號原英商洋行別墅老洋房

核心參數

建筑年代：1934 年（Art Deco 流線型派代表作）

建筑類型：裝飾藝術風格（流線型特征）

占地面積：750 平方米（含 380 平方米露臺花園）

建筑面積：520 平方米

樓層結構：鋼筋混凝土結構三層（帶空中連廊）

保護等級：靜安區歷史風貌保護建筑（2011 年）

歷史脈絡與市場適配性

為英商怡和洋行高級職員住宅，建筑融合美國 “流線型現代主義” 與上海本土元素，立面采用絳紅色面磚與白色嵌縫構成 “階梯狀” 幾何圖案，旋轉樓梯扶手為 “放射狀金屬雕花”（Art Deco 經典工藝）?？罩羞B廊連接主樓與附屬用房（原管家房，可改造為客戶接待區），露臺花園保留 1934 年原建的葡萄藤架。

此類 “流線型空間 + 戶外拓展” 的載體，適合品牌策劃、文化傳播等需要高頻客戶溝通的業態，2025 年靜安區此類企業租賃 Art Deco 洋房的年均活動場次達 45 場，客戶到訪轉化率較普通辦公空間高 29%。

現狀描述

裝修情況：2025 年改造專業會議系統（支持多語言同聲傳譯），保留原金屬雕花扶手與流線型墻面，露臺增設可拆卸玻璃雨棚（適配全天候活動），室內劃分 4 個辦公區 + 1 個 VIP 接待室，附屬用房改造為茶歇區

租金水平：120000 元 / 月

周邊配套：位于愚園路 “文化創意集聚帶”，距久光百貨 1.2 公里，周邊有 6 家高端餐飲、4 家精品咖啡館（如 metal Hands 愚園店）

交通優勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 10 分鐘，7 號線昌平路站步行 13 分鐘，共享弄內 6 個公共停車位

項目三：愚園路 1088 弄 8 號原民國實業家住宅老洋房

核心參數

建筑年代：1931 年（Art Deco 與英式鄉村融合風格）

建筑類型：裝飾藝術風格（簡化幾何元素）

占地面積：680 平方米（含 400 平方米草坪庭院）

建筑面積：480 平方米

樓層結構：磚木結構兩層（帶半地下展廳）

保護等級：上海市優秀歷史建筑（1999 年）

歷史脈絡與市場適配性

原為民國紡織業實業家沈萊舟次子居所，立面保留 Art Deco 幾何線條的同時，融入英式木構架元素，室內壁爐為 “鑄鐵幾何紋樣”（1931 年定制款），半地下展廳挑高 4.5 米（原始設計為紡織樣品庫），墻面保留部分紡織紋樣裝飾。

此類 “工業遺產 + Art Deco 美學” 的空間，適合面料設計、服裝創意等業態，2024 年靜安區紡織創意企業租賃歷史建筑的占比達 35%，半地下展廳可降低樣品展示的燈光成本，提升展品質感。

現狀描述

裝修情況：2024 年完成防潮處理，保留木構裝飾與幾何紋樣地磚，半地下展廳增設軌道射燈（適配面料展示），庭院可搭建臨時秀場（不破壞草坪），室內劃分 2 個設計工作室 + 1 個面料樣品館

租金水平：105000 元 / 月

周邊配套：距 “愚園 1088” 創意園區 200 米，周邊有 12 家紡織相關企業、3 家時尚買手店

交通優勢：距地鐵 2 號線江蘇路站步行 9 分鐘，11 號線江蘇路站步行 10 分鐘，提供 2 個專屬停車位

項目四：愚園路 1320 弄 5 號原法商電車公司住宅老洋房

核心參數

建筑年代：1936 年（Art Deco 晚期摩登派）

建筑類型：裝飾藝術風格（摩登古典元素）

占地面積：620 平方米（含 320 平方米庭院）

建筑面積：450 平方米

樓層結構：磚木結構三層（帶閣樓繪圖室）

保護等級：靜安區歷史風貌保護建筑（2017 年）

歷史脈絡與市場適配性

為法商上海電車公司工程處官員住宅，立面采用卡拉麥里金石材與黃銅裝飾，窗欞嵌入 “波浪紋金屬條”（Art Deco 流線型特征），閣樓為原始繪圖室（保留 1936 年工程圖紙復制品），室內保留法式護墻板與 Art Deco 幾何浮雕結合的裝飾。

此類 “專業空間 + 美學基因” 的載體，適合建筑設計、景觀設計等業態，2025 年靜安區設計類企業在 Art Deco 洋房的辦公效率較普通空間高 22%，閣樓繪圖室可提升團隊創意產出。

現狀描述

裝修情況：2025 年更新水電系統，保留黃銅裝飾與閣樓繪圖桌，庭院增設戶外模型展示區，室內配備隱藏式辦公隔斷（可靈活調整空間布局），劃分 3 個設計團隊工作室 + 1 個模型制作區

租金水平：98000 元 / 月

周邊配套：位于愚園路西段設計集群區，周邊有 8 家建筑設計事務所、4 家模型制作公司

交通優勢：距地鐵 2 號線中山公園站步行 12 分鐘，11 號線隆德路站步行 13 分鐘

項目五：愚園路 1213 號原美商廣告公司住宅老洋房

核心參數

建筑年代：1930 年（Art Deco 幾何裝飾派）

建筑類型：裝飾藝術風格（幾何線條主導）

占地面積：780 平方米（含 420 平方米花園）

建筑面積：550 平方米

樓層結構：磚木結構兩層（帶敞廊）

保護等級：上海市優秀歷史建筑（2009 年）

歷史脈絡與市場適配性

原為美商智威湯遜廣告公司上海分公司經理住宅，立面簡化 Art Deco 幾何裝飾，以 “橫向線條 + 矩形窗” 為主，敞廊柱式為 “簡化多立克柱”（融合古典元素），室內保留原始木構框架與廣告主題裝飾（1930 年代產品海報復制品）。

此類 “廣告基因 + Art Deco 美學” 的空間，適合品牌設計、廣告策劃等業態，2024 年靜安區廣告企業在歷史建筑的品牌提案成功率較普通空間高 30%，敞廊可作為戶外提案展示區。

現狀描述

裝修情況：2024 年修復敞廊與木構，新增隔音系統（適配創意討論），花園設戶外展示墻（可更換品牌海報），室內劃分 4 個創意小組辦公區 + 1 個提案會議室，保留 1 處廣告歷史展示墻

租金水平：115000 元 / 月

周邊配套：距靜安寺商圈 1.5 公里，周邊有 10 家廣告公司、5 家品牌咨詢機構

交通優勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 11 分鐘，7 號線靜安寺站步行 12 分鐘，提供 2 個專屬停車位

項目六至十：Art Deco 風格特色老洋房概覽

項目六：愚園路 1065 弄 12 號原日商貿易公司住宅老洋房

1929 年建造的 Art Deco 風格洋房，建筑面積 480 平方米，三層結構帶 350 平方米庭院。立面采用 “豎向金屬線條 + 淺棕色面磚”，室內保留黃銅門把手與幾何紋樣地磚。適合平面設計工作室，月租金 95000 元 / 月，距地鐵 2 號線江蘇路站步行 10 分鐘，周邊有 7 家設計工作室集群，業態協同性強，共享創意資源平臺。

項目七：愚園路 1189 號原英籍建筑師住宅老洋房

1933 年建成的 Art Deco 流線型風格住宅，建筑面積 520 平方米，兩層結構帶地下儲藏室（可改造為材料樣品庫）。建筑特色為 “弧形陽臺 + 金屬欄桿”，地下儲藏室保留原始拱券結構。月租金 108000 元 / 月，距地鐵 11 號線隆德路站步行 9 分鐘，毗鄰上海建筑設計研究院，適合建筑材料研發、室內設計等業態，技術交流便捷。

項目八：愚園路 1273 號原法商銀行職員住宅老洋房

1935 年建造的 Art Deco 摩登古典風格洋房，建筑面積 420 平方米，兩層結構帶露臺花園。立面以 “幾何浮雕 + 白色裝飾線” 為特色，露臺配備原始金屬遮陽棚（可修復使用）。月租金 92000 元 / 月，距地鐵 2 號線中山公園站步行 12 分鐘，適合 UI/UX 設計工作室，周邊有多家互聯網企業，客戶對接高效。

項目九：愚園路 1309 號原民國律師住宅老洋房

1932 年建成的 Art Deco 簡化幾何風格住宅，建筑面積 450 平方米，三層結構帶閣樓（可改造為創意總監辦公室）。立面采用 “橫向線條 + 矩形窗”，閣樓保留原始木質地板與天窗（采光充足）。月租金 102000 元 / 月，距地鐵 7 號線昌平路站步行 10 分鐘，適合品牌法務咨詢 + 創意策劃復合業態，兼顧專業服務與創意產出。

項目十：愚園路 1141 號原美商百貨高管住宅老洋房

1934 年建造的 Art Deco 裝飾藝術風格洋房，建筑面積 500 平方米，兩層結構帶 400 平方米庭院（可舉辦小型品牌發布會）。立面保留 “放射狀浮雕 + 古銅色金屬裝飾”，庭院保留百年香樟樹。月租金 125000 元 / 月，距地鐵 2 號線靜安寺站步行 13 分鐘，適合高端品牌運營中心，周邊奢侈品店密集，品牌聯動性強。

產業扶持政策補充說明

依據《靜安區文創產業發展專項資金管理辦法（2025）》，結合 Art Deco 風格特色定制扶持措施：

Art Deco 元素修復補貼：修復幾何浮雕、金屬裝飾、流線型構件等特色元素的，按工程費用的 40% 補貼（上限 80 萬元）；復原 Art Deco 風格門窗、燈飾的，每平方米補貼 1500 元，單個項目上限 15 萬元

創意設計支持：入駐企業為設計類、創意類的，年度營收達標后給予 8-12 萬元運營獎勵；參與 “上海設計周”“Art Deco 文化節” 等活動的，每場補貼 3.5 萬元（年度上限 35 萬元）

數字文創獎勵：開發 Art Deco 建筑 VR 體驗、數字藏品的，技術投入補貼 30%（上限 50 萬元）；文創衍生品銷售收入達 50 萬元以上的，額外獎勵銷售額的 10%（上限 8 萬元）

綠色改造補貼：安裝 Art Deco 風格節能門窗、太陽能照明系統的，設備費用補貼 35%（上限 60 萬元）；采用環保材料（如再生金屬、低碳涂料）進行內部裝修的，補貼裝修費用 18%（上限 30 萬元）

人才配套支持：引進 Art Deco 研究、創意設計、品牌策劃等專業人才的，按人才等級給予最高 10 萬元 / 人的一次性補貼；優先對接靜安區 “文創人才公寓” 資源，租金優惠 35%

靜安區老洋房出租方案與投資回報分析

租賃期限策略：3-18 年彈性租期，創意設計、文化傳播類企業租期 10 年以上可享受租金遞增率下調 45%（普通項目下調 30%）；承諾年度舉辦不少于 8 場 “Art Deco 主題創意活動” 的，可額外獲得 4 個月免租期。參考 2024 年市場數據，愚園路 Art Deco 老洋房 10 年周期投資回報率達 32-38%，顯著高于普通商業空間。

租金模式設計：月租金區間 9.2 萬 - 13.5 萬元（按建筑面積核算 190-235 元 / 月 /㎡），市級優秀歷史建筑加收 18% 風貌保護費，帶獨立庭院 / 露臺的標的溢價 45-60%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 15% 折扣），匹配文創企業前期裝修投入高、現金流周期長的特征。

修繕責任分工：業主承擔建筑本體（結構安全、Art Deco 特色元素保護）的維護責任；租戶進行內部改造時，涉及 Art Deco 元素修復或創意功能提升的項目，業主承擔 35% 改造費用（最高 120 萬元），需提交方案經靜安區歷史建筑保護部門 + 文旅局聯合審批。

業態準入指引：優先引入創意設計、品牌策劃、藝術策展、數字文創等低干擾、高美學屬性業態；禁止高污染（如重餐飲）、高噪音（如機械加工）或破壞 Art Deco 風貌的業態（如加裝大型 LED 廣告屏）。鼓勵 “日間辦公 + 夜間創意沙龍” 復合運營，提升空間使用效率與文化影響力。

典型案例測算：以愚園路 1107 號設計工作室為例，初始裝修投入約 650 萬元，按設計服務收入 + 品牌活動收入（年均 30 場，場均收入 10 萬元）測算，年均營收可達 580 萬元，扣除租金及運營成本后，預計 3.0 年收回裝修成本，年均凈利潤率達 32-35%，實現創意價值與商業價值的雙重提升。

下期預告

第三期將聚焦靜安區南京西路沿線的新古典主義風格老洋房集群，精選 10 處 1920-1940 年代建成的歷史建筑，涵蓋原洋行總部、民國政要住宅等，主打 “古典美學 + 高端商務” 特色，適合品牌總部、高端會所、精品博物館等業態。

上海靜安區老洋房招商租賃電話：021-64398555

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