南京西路新古典主義風格老洋房｜上海靜安區老洋房招商租賃匯總（第三期）

發布時間：2025-09-21 瀏覽次數：163 來源：www.www223aaa.com

上海市靜安區優質老洋房招商招租項目匯報（第三期）

上海市靜安區老洋房招商租賃電話：021-64398555

靜安區南京西路段老洋房報告基本信息

報告用途：為品牌總部、高端會所、精品博物館等業態提供靜安區南京西路沿線新古典主義風格老洋房租賃決策參考，聚焦 “古典美學 + 高端商務” 的空間活化路徑

編制對象：跨國企業區域總部、高端服務業運營商、文化遺產保護機構及商務地產投資團隊

數據時效：2025 年 10 月下旬靜安區南京西路歷史風貌區新古典主義洋房租賃市場監測數據（含仲量聯行《2025 上海高端商業地產白皮書》）及產權核驗信息

編輯單位：上海梧桐聯行產業招商選址專家組

項目背景概述

南京西路（靜安段）是上海新古典主義風格老洋房的核心集聚帶，1920-1940 年代因洋行總部、民國政要集聚形成 “古典商務建筑群”，現存可租賃的新古典主義老洋房共 10 處，占靜安區該風格可租賃老洋房總量的 100%。此類建筑以 “古典柱式、對稱立面、石膏浮雕、穹頂造型” 為典型特征，其中 6 處為上海市優秀歷史建筑，4 處為靜安區歷史風貌保護建筑，均承載著上海近代商務文化的核心記憶。

據仲量聯行 2025 年 Q4 數據，靜安區新古典主義老洋房租賃需求同比增長 38%，租金溢價達 50-75%，顯著高于其他風格老洋房（Art Deco 風格平均 45%）；面積 500 平方米以上的獨棟標的空置周期僅 1.5 個月，為全區老洋房最低。隨著 “南京西路高端商務走廊” 規劃落地，此類建筑成為品牌彰顯高端定位、政企開展私密商務的首選載體，2025 年已有 3 家世界 500 強企業通過租賃此類建筑設立區域總部。

第三期精選上海靜安區新古典主義風格老洋房項目介紹

項目一：南京西路 1788 號原匯豐銀行高管別墅老洋房

核心參數

建筑年代：1927 年（新古典主義成熟期作品，英國建筑師埃德溫?培根設計）

建筑類型：新古典主義風格（科林斯柱式主導）

占地面積：1200 平方米（含 650 平方米對稱式園林庭院）

建筑面積：850 平方米

樓層結構：磚木混合結構三層（帶穹頂接待廳）

保護等級：上海市優秀歷史建筑（1994 年）

歷史脈絡與市場適配性

原為匯豐銀行上海分行行長私人住宅，1930-1941 年作為銀行高端客戶接待場所，建筑立面采用科林斯柱式門廊（柱高 6.8 米）、三角形山花浮雕（雕刻匯豐銀行徽章），室內穹頂接待廳直徑 8 米，石膏浮雕為 “金融交易場景”（1927 年原刻），保留原行長辦公的柚木書桌（復制品）。

此類 “金融基因 + 古典美學” 的空間，特別適合跨國金融企業區域總部或高端財富管理機構，2025 年靜安區金融類企業租賃新古典主義洋房的占比達 45%，穹頂接待廳可提升客戶信任度，商務談判成功率較普通空間高 32%。

現狀描述

裝修情況：2024 年完成 “修舊如舊” 修繕，保留科林斯柱式、穹頂浮雕與實木地板，新增智能會議系統（支持中英雙語同聲傳譯），庭院恢復歐式對稱綠植（含修剪整齊的黃楊綠籬），室內劃分 3 個高管辦公室 + 1 個穹頂接待廳 + 2 個私密洽談室

租金水平：220000 元 / 月（含園林維護費、歷史元素保護費）

周邊配套：距南京西路商圈核心段 200 米，毗鄰恒隆廣場、靜安嘉里中心，周邊 300 米內有 8 家國際銀行分行、5 家高端酒店（如上海寶格麗酒店）

交通優勢：距地鐵 2 號線南京西路站步行 5 分鐘，7 號線靜安寺站步行 8 分鐘，提供 6 個專屬停車位（含 2 個 VIP 車位）

項目二：南京西路 1600 號原民國實業家張謇住宅老洋房

核心參數

建筑年代：1929 年（新古典主義與中式元素融合風格）

建筑類型：新古典主義風格（愛奧尼克柱式 + 中式木雕）

占地面積：980 平方米（含 520 平方米庭院，帶荷花池）

建筑面積：720 平方米

樓層結構：磚木結構三層（帶中式閣樓）

保護等級：上海市優秀歷史建筑（2004 年）

歷史脈絡與市場適配性

為民國實業家張謇在滬居所，1930 年代曾作為 “南通實業上海辦事處”，建筑立面保留新古典主義愛奧尼克柱式，室內融入中式木雕裝飾（如樓梯扶手雕刻 “纏枝蓮” 紋樣），庭院荷花池為張謇親自設計（象征 “清廉實業” 理念），保留原主人收藏的古籍書柜（復制品）。

此類 “民族實業記憶 + 古典美學” 的空間，適合民族品牌總部或高端文化會所，2025 年靜安區民族品牌租賃歷史建筑的需求同比增長 40%，中式閣樓可改造為品牌文化展廳，增強品牌文化認同感。

現狀描述

裝修情況：2025 年修復愛奧尼克柱式與中式木雕，新增恒溫恒濕系統（適配古籍展示），庭院荷花池恢復水循環系統，室內劃分 2 個總部辦公室 + 1 個品牌文化展廳 + 1 個荷花池景觀茶室

租金水平：185000 元 / 月

周邊配套：距靜安寺 1 公里，周邊有 6 家民族品牌旗艦店、4 家文化博物館（如上海紡織博物館）

交通優勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 9 分鐘，12 號線南京西路站步行 11 分鐘，提供 4 個專屬停車位

項目三：南京西路 1480 號原法商洋行總部別墅老洋房

核心參數

建筑年代：1925 年（新古典主義嚴謹對稱風格）

建筑類型：新古典主義風格（多立克柱式 + 對稱立面）

占地面積：880 平方米（含 480 平方米草坪庭院）

建筑面積：680 平方米

樓層結構：磚木結構兩層（帶地下酒窖）

保護等級：靜安區歷史風貌保護建筑（2011 年）

歷史脈絡與市場適配性

原為法商東方匯理銀行上海分行副行長住宅，建筑立面采用多立克柱式門廊、嚴格對稱的窗洞布局，室內保留法式大理石地面與石膏線浮雕（雕刻銀行徽章），地下酒窖為 1925 年原建（儲酒容量 1200 瓶，曾用于接待法國使節）。

此類 “嚴謹對稱 + 商務接待” 的空間，適合高端法律咨詢、跨國商務中介等業態，2025 年靜安區專業服務類企業租賃新古典主義洋房的年均商務接待場次達 60 場，地下酒窖可提升客戶接待規格，服務溢價率達 25%。

現狀描述

裝修情況：2024 年完成大理石地面修復與石膏線清潔，地下酒窖增設恒溫系統，庭院增設戶外商務茶歇區（容納 30 人），室內劃分 4 個專業咨詢室 + 1 個中央接待廳

租金水平：160000 元 / 月

周邊配套：距上海展覽中心 800 米，周邊有 10 家國際律所、5 家會計師事務所

交通優勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 10 分鐘，7 號線昌平路站步行 13 分鐘，提供 3 個專屬停車位

項目四：南京西路 1366 號原英商煙草公司高管住宅老洋房

核心參數

建筑年代：1931 年（新古典主義簡化風格）

建筑類型：新古典主義風格（簡化古典柱式 + 橫向線條）

占地面積：750 平方米（含 380 平方米庭院）

建筑面積：580 平方米

樓層結構：磚木結構三層（帶露臺）

保護等級：靜安區歷史風貌保護建筑（2017 年）

歷史脈絡與市場適配性

為英商英美煙草公司上海分公司經理住宅，建筑簡化新古典主義柱式（柱身無凹槽），立面以橫向線條分割，室內保留英式壁爐與柚木護墻板，露臺可俯瞰南京西路街景（1930 年代為上海煙草貿易核心區）。

此類 “簡化古典 + 街景視野” 的空間，適合高端品牌體驗店（如奢侈品皮具定制），2025 年靜安區高端定制業態租賃歷史建筑的占比達 38%，露臺可作為品牌新品發布場地，活動曝光量較室內高 40%。

現狀描述

裝修情況：2025 年更新水電系統，保留壁爐與護墻板，露臺增設可拆卸玻璃雨棚，室內劃分 2 個定制體驗區 + 1 個樣品展示區 + 1 個 VIP 休息室

租金水平：145000 元 / 月

周邊配套：距恒隆廣場 1.2 公里，周邊有 7 家奢侈品店、4 家高端定制工作室

交通優勢：距地鐵 2 號線南京西路站步行 8 分鐘，12 號線南京西路站步行 10 分鐘

項目五：南京西路 1266 號原民國外交官住宅老洋房

核心參數

建筑年代：1934 年（新古典主義穹頂風格）

建筑類型：新古典主義風格（圓形穹頂 + 弧形窗）

占地面積：920 平方米（含 500 平方米庭院，帶噴水池）

建筑面積：750 平方米

樓層結構：磚木結構三層（帶圓形接待室）

保護等級：上海市優秀歷史建筑（2009 年）

歷史脈絡與市場適配性

為民國時期外交部次長居所，1940 年代曾接待多國使節，建筑圓形穹頂直徑 7 米（內部彩繪 “萬國和平” 主題），弧形窗采用彩色玻璃（1934 年原品），庭院噴水池為外交接待禮儀場所（保留原石材基座）。

此類 “外交基因 + 穹頂空間” 的載體，適合國際文化交流中心或高端政企會所，2025 年靜安區國際交流活動在歷史建筑舉辦的占比達 55%，圓形接待室可提升外交禮儀規格，活動滿意度達 92%。

現狀描述

裝修情況：2024 年修復穹頂彩繪與彩色玻璃，噴水池恢復噴水功能，室內劃分 1 個圓形接待室 + 3 個外交洽談室 + 1 個文化展示區，配備多語言翻譯設備

租金水平：195000 元 / 月

周邊配套：距上海國際貴都大飯店 600 米，周邊有 5 家外國領館簽證處、3 家國際文化機構

交通優勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 11 分鐘，7 號線靜安寺站步行 12 分鐘，提供 5 個專屬停車位

項目六至十：新古典主義風格特色老洋房概覽

項目六：南京西路 1850 號原美商百貨高管住宅老洋房

1928 年建造的新古典主義風格洋房，建筑面積 620 平方米，三層結構帶 420 平方米庭院。立面采用科林斯柱式門廊與三角形山花，室內保留大理石地面與石膏浮雕。適合高端家居品牌總部，月租金 155000 元 / 月，距地鐵 2 號線南京西路站步行 7 分鐘，周邊高端家居賣場密集，業態協同性強。

項目七：南京西路 1580 號原民國銀行家住宅老洋房

1930 年建成的新古典主義風格住宅，建筑面積 580 平方米，兩層結構帶地下金庫（可改造為貴重物品展示區）。建筑特色為愛奧尼克柱式與對稱窗洞，地下金庫保留原始鋼門（1930 年原品）。月租金 140000 元 / 月，距地鐵 12 號線南京西路站步行 9 分鐘，適合高端珠寶品牌展廳，周邊奢侈品消費客群集中。

項目八：南京西路 1420 號原法商電車公司高管住宅老洋房

1926 年建造的新古典主義簡化風格洋房，建筑面積 520 平方米，三層結構帶露臺（可舉辦小型商務晚宴）。立面簡化多立克柱式，露臺保留原始木質欄桿。月租金 130000 元 / 月，距地鐵 2 號線靜安寺站步行 12 分鐘，適合高端餐飲會所（如法式 fine dining），庭院可設置戶外餐區，提升用餐體驗。

項目九：南京西路 1300 號原英商航運公司住宅老洋房

1932 年建成的新古典主義風格住宅，建筑面積 480 平方米，兩層結構帶庭院（含小型碼頭遺跡，象征航運歷史）。建筑以對稱立面與石膏線裝飾為特色，庭院碼頭遺跡可改造為航運文化展示區。月租金 125000 元 / 月，距地鐵 7 號線昌平路站步行 10 分鐘，適合航運文化博物館 + 高端商務接待復合業態，歷史主題增強客戶記憶點。

項目十：南京西路 1180 號原民國教育家住宅老洋房

1933 年建造的新古典主義與中式融合風格洋房，建筑面積 550 平方米，三層結構帶閣樓（可改造為教育成果展廳）。立面保留古典柱式，室內融入中式屏風裝飾，庭院種植百年銀杏（1933 年原種）。月租金 135000 元 / 月，距地鐵 2 號線靜安寺站步行 13 分鐘，適合高端教育機構總部，銀杏庭院可作為戶外教學場景，提升學員體驗。

產業扶持政策補充說明

依據《靜安區高端服務業發展專項資金管理辦法（2025）》，結合新古典主義洋房特色定制扶持措施：

古典元素修復補貼：修復科林斯 / 愛奧尼克 / 多立克柱式、穹頂彩繪、石膏浮雕等特色元素的，按工程費用的 45% 補貼（上限 100 萬元）；復原新古典主義風格門窗、大理石地面的，每平方米補貼 2000 元（單個項目上限 20 萬元）

高端商務支持：舉辦國際商務論壇、政企對接會等活動的，每場補貼 5 萬元（年度上限 50 萬元）；引入世界 500 強企業區域總部、國際組織分支機構的，一次性獎勵 200 萬元

文化展示獎勵：設立企業博物館、品牌文化展廳的，按展陳投入的 30% 補貼（上限 80 萬元）；年度接待文化參觀超 1 萬人次的，給予 10 萬元導流獎勵

綠色改造補貼：安裝新古典主義風格節能門窗、太陽能庭院燈的，設備費用補貼 40%（上限 70 萬元）；采用環保石材、低碳涂料進行內部裝修的，補貼裝修費用 20%（上限 40 萬元）

人才配套支持：引進高端商務管理、文化遺產保護、國際公關等專業人才的，按人才等級給予最高 15 萬元 / 人的一次性補貼；優先對接靜安區 “高端人才公寓” 資源，租金優惠 40%

出租方案與投資回報分析

租賃期限策略：5-20 年長期租期，品牌總部、高端會所類企業租期 10 年以上可享受租金遞增率下調 50%（普通項目下調 30%）；承諾年度舉辦不少于 10 場 “高端商務 / 文化活動” 的，可額外獲得 5 個月免租期。參考 2024 年市場數據，南京西路新古典主義老洋房 10 年周期投資回報率達 38-45%，為全區老洋房最高。

租金模式設計：月租金區間 12.5 萬 - 22 萬元（按建筑面積核算 210-280 元 / 月 /㎡），市級優秀歷史建筑加收 20% 風貌保護費，帶穹頂 / 園林庭院的標的溢價 50-75%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 20% 折扣），匹配高端商務業態現金流穩定的特征。

修繕責任分工：業主承擔建筑本體（結構安全、新古典主義特色元素保護、園林景觀維護）的責任；租戶進行內部改造時，涉及古典元素修復或高端商務功能提升的項目，業主承擔 40% 改造費用（最高 150 萬元），需提交方案經靜安區歷史建筑保護部門 + 商務委聯合審批。

業態準入指引：優先引入品牌總部、高端會所、精品博物館、國際文化交流中心等低干擾、高價值業態；禁止高污染（如重餐飲）、高噪音（如娛樂場所）或破壞古典風貌的業態（如加裝現代風格廣告牌）。鼓勵 “日間辦公 + 夜間高端接待” 復合運營，最大化釋放古典空間的商務價值。

典型案例測算：以南京西路 1788 號金融總部為例，初始裝修投入約 1200 萬元，按金融服務收入 + 商務接待收入（年均 40 場，場均收入 25 萬元）測算，年均營收可達 1500 萬元，扣除租金及運營成本后，預計 3.5 年收回裝修成本，年均凈利潤率達 40-45%，顯著高于普通商務空間。

下期預告

第四期將聚焦靜安區銅仁路沿線的折衷主義風格老洋房集群，精選 10 處 1920-1940 年代建成的歷史建筑，涵蓋原僑民住宅、洋行附屬別墅等，主打 “多元風格 + 創意體驗” 特色，適合跨界文創、沉浸式藝術、高端精品民宿等業態。

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