上海長寧區臨空IBP虹橋上城招商綜合評估報告：項目租賃與企業選址決策深度分析

發布時間：2025-10-25 瀏覽次數：44 來源：www.www223aaa.com

上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城招商綜合評估報告：企業選址決策深度分析

上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城招商電話：021-64398555

一、報告基礎信息

1.1 報告用途

為企業董事長及戰略決策層提供上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城租售選址的專業數據支撐、產業適配分析及風險研判，覆蓋項目價值、成本效益、政策紅利等核心維度，助力科學決策，降低運營風險。

1.2 編制對象

企業董事長、戰略規劃部、行政選址團隊及投資決策委員會

1.3 數據時效

截至 2025 年 10 月（數據來源：長寧區政府《2025 年臨空經濟示范區發展報告》、上海臨空經濟園區運營年報、仲量聯行《2025 年上海長寧區商辦市場報告》、實地勘測及入駐企業訪談數據）

1.4 編輯人

上海梧桐聯行產業招商選址專家組（12 年 + 上海臨空經濟區及虹橋周邊商辦項目評估經驗，服務超 70 家航空服務、數字經濟企業選址，2024 年上海產業園區咨詢服務滿意度 TOP3，核心成員持注冊房地產估價師、產業規劃師資質）

二、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城項目介紹

2.1 項目核心定位與開發背景

上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城位于長寧區臨空經濟示范區核心（具體地址：長寧區金鐘路與廣順路交匯處），由上海臨空經濟園區開發有限公司（長寧區屬國企，20 年臨空載體運營經驗）開發，2024 年 6 月竣工交付，總建筑面積約 22 萬平方米，是臨空經濟區 “航空服務 + 數字經濟” 雙賽道標桿載體。

項目定位 “虹橋臨空航空服務樞紐 + 數字經濟總部基地”，聚焦航空物流服務、航空科技研發、數字貿易、工業軟件四大核心賽道，依托臨空經濟區 “虹橋樞紐 + 航空產業” 雙重紅利，打造 “總部辦公 + 輕研發 + 產業服務” 一體化生態。截至 2025 年 10 月，項目出租率達 90%，入駐企業包括某航空物流區域總部（服務虹橋機場貨運業務）、某工業軟件企業（國家級專精特新 “小巨人”）、某數字貿易平臺（對接虹橋數字貿易港資源），形成 “航空關聯 + 數字賦能” 的產業特色。2024 年入駐企業平均營收增速 36%，高于長寧區科創企業平均水平（28%）；項目獲WELL 社區鉑金級 + 綠建三星雙認證，為上海臨空經濟區唯一雙認證商務載體。

2.2 項目整體規劃與業態構成

項目總占地約 7.5 萬平方米，采用 “3 棟甲級總部樓（T1-T3）+1 棟科創研發樓（T4）+1 層沿街商業 + 1 個中央綠地” 布局，業態劃分聚焦企業 “總部運營 + 輕研發” 全需求：

總部辦公業態：T1-T3 棟 18 層甲級總部樓，標準層面積約 2000 平方米（適配整層租賃），支持 “整層 - 半層” 分割，層高 4.5 米（凈高 3.3 米），樓面荷載 2.8kN/㎡（適配總部辦公設備、小型研發服務器），得房率 72%（高于長寧區同類甲級寫字樓平均得房率 67%）；

科創研發業態：T4 棟 12 層科創研發樓，標準層面積 1500 平方米，層高 4.8 米（凈高 3.5 米），樓面荷載 3.5kN/㎡（適配航空科技研發設備、數字經濟算力服務器），配備獨立新風系統（新風量 40m3/ 人?h）及重型貨梯（載重 3000KG）；

商業配套業態：總部樓 1 層沿街商業（建面約 1.8 萬平方米），引入高端員工餐廳（人均 40-60 元）、24 小時全家便利店、Manner Premium 咖啡、航空主題書店，滿足日常辦公與輕商務接待需求；

生態與文體配套：含 1.2 萬平方米中央綠地（設戶外洽談區、景觀步道）及 6000 平方米文體中心（由國金體育運營，集成籃球館、羽毛球場、屋頂滑板公園），2024 年員工辦公滿意度達 92%。

三、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城區位介紹

3.1 區位戰略價值

項目地處長寧區臨空經濟示范區核心區（具體地址：長寧區通協路 399 弄，金鐘路與廣順路交匯處），屬于《上海虹橋臨空經濟示范區發展規劃（2025-2030 年）》中 “航空服務 + 數字經濟” 核心承載帶，戰略價值體現在 “樞紐協同 + 產業濃度” 雙重優勢：

虹橋樞紐輻射：距虹橋綜合交通樞紐（虹橋機場 T2、虹橋火車站）僅 5 公里，駕車 12 分鐘可達；距虹橋機場貨運區 3 公里（駕車 8 分鐘），航空物流企業貨物轉運效率行業領先，2024 年入駐航空服務企業平均貨運周轉時間比市區企業短 30%；

區域經濟基礎：長寧區臨空經濟示范區 2024 年 GDP 達 380 億元（同比增長 9.1%），其中航空服務產業營收占比 45%，數字經濟產業營收占比 35%；示范區集聚企業超 1200 家，其中航空關聯企業 320 家、數字經濟企業 480 家，產業濃度居上海前列；

政策紅利疊加：作為國家級臨空經濟示范區，享有 “航空物流便利化 + 數字貿易創新” 專項政策，2024 年示范區內企業平均獲得政策支持頻次 1.2 次 / 家，高于上海市平均水平（0.8 次 / 家）。

3.2 區域發展潛力

根據《上海虹橋臨空經濟示范區發展規劃（2025-2030 年）》，示范區將通過 “三大工程” 強化競爭力，為項目帶來長期紅利：

航空樞紐升級工程：虹橋機場 T3 航站樓（2028 年竣工）將新增國際貨運航線 20 條，年貨運吞吐量突破 120 萬噸；機場聯絡線（2026 年通車）在示范區設 “臨空站”（距離項目 1.5 公里），實現虹橋 - 浦東機場 35 分鐘直達，跨機場物流效率提升 40%；

數字產業擴容工程：2025-2027 年計劃新增數字經濟載體面積 40 萬平方米（如臨空數字科創園二期），重點引入數字貿易、工業軟件企業，預計 2027 年示范區數字經濟企業數量突破 800 家，營收占比提升至 45%；

產業鏈補鏈工程：圍繞航空服務，引入航空維修、航空培訓企業 10 家；圍繞數字經濟，引入市級算力中心 1 個，預計 2027 年示范區產業鏈配套率達 95%，企業采購成本降低 18%。

四、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城區域產業分析定位

4.1 長寧區及臨空經濟區產業規劃

長寧區踐行 “四力四城” 戰略，同步推進 “3+2” 先進產業體系（不涉及稅收掛鉤優惠），核心方向與項目定位高度契合：

三大主導產業：

航空服務業（2024 年營收 620 億元，同比增長 18%）：涵蓋航空物流、航空科技、航空維修，臨空經濟區是該產業核心承載區，2024 年服務全國 80% 的航空貨運代理業務；

數字經濟（2024 年營收 580 億元，同比增長 25%）：包括數字貿易、工業軟件、人工智能，示范區已形成 “數據 - 算法 - 應用” 完整產業鏈，2024 年數字貿易交易額突破 300 億元；

高端專業服務（2024 年營收 450 億元，同比增長 15%）：含航空咨詢、數字法律、財務服務，為核心產業提供配套支撐；

兩大新興產業：低空經濟、綠色低碳，示范區規劃建設低空經濟測試場、綠色算力中心，為項目入駐企業提供新賽道拓展機會。

臨空經濟區進一步細化為 “國際航空服務樞紐 + 長三角數字經濟高地”，重點推動航空服務與數字經濟深度融合，如航空物流數字化、航空檢測智能化等領域。

4.2 項目與區域產業適配性

項目通過 “賽道 - 資源 - 功能” 三維適配，實現與區域產業規劃的深度協同：

賽道精準匹配：航空物流服務、航空科技研發、數字貿易、工業軟件四大賽道與臨空經濟區重點方向完全一致，T4 棟 3.5kN/㎡荷載可承載航空檢測設備、算力服務器，2024 年入駐企業設備擺放通過率 100%，無因空間不適配導致的改造成本；

資源協同適配：項目接入 “虹橋臨空航空服務平臺”，可優先獲取虹橋機場貨運倉位、航空物流數據；接入 “長寧區數字資源共享平臺”，可共享算力資源、數字貿易通關接口，2024 年企業物流效率提升 30%，數字業務辦理時間縮短 40%；

功能需求適配：總部樓 4.5 米層高、獨立新風系統，滿足航空總部企業 “品牌展示 + 商務接待” 需求；研發樓雙回路供電、工業以太網，保障數字企業算力設備穩定運行，2024 年入駐數字企業設備運行穩定性達 99%，高于行業平均水平（95%）。

五、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城產業聚集情況

5.1 周邊 3 公里內產業集群

項目周邊 3 公里內已形成三大成熟產業集群，為入駐企業提供 “上下游協同 + 資源共享” 基礎，平均供應鏈半徑控制在 8 公里內：

航空服務集群：虹橋機場航空物流園（距離 2.5 公里）集聚企業 55 家，包括某國際航空貨運代理公司、某航空維修企業，2024 年集群營收超 180 億元，處理虹橋機場 60% 的國際貨運業務；項目內 15 家航空服務企業與該集群形成合作，2024 年業務協同金額超 3.2 億元；

數字經濟集群：臨空數字科創園（距離 1.8 公里）入駐企業 68 家，涵蓋數字貿易平臺、工業軟件開發商，2024 年為長三角制造企業提供數字解決方案超 400 次；項目內數字企業采購成本比市區低 22%，技術對接效率提升 38%；

高端專業服務集群：長寧區專業服務園（距離 2.2 公里）聚集航空咨詢、數字法律企業 42 家，2024 年服務企業超 2000 家；項目內專業服務企業客戶重合率達 50%，服務響應時間縮短至 2 小時內（行業平均 4 小時）。

5.2 項目自身產業聚集現狀

截至 2025 年 10 月，項目辦公業態入駐企業共 48 家，產業分布聚焦核心賽道，形成 “航空 + 數字” 協同生態：

航空服務企業（占比 40%）：如某航空物流區域總部、某航空科技研發公司，2024 年平均營收 12 億元，服務虹橋機場貨運業務占比 35%，3 家企業獲得航空物流便利化政策支持；

數字經濟企業（占比 35%）：如某工業軟件企業（國家級專精特新 “小巨人”）、某數字貿易平臺，2024 年平均營收增速 42%，4 家企業獲得市級數字經濟專項支持，產品覆蓋長三角 200 余家制造企業；

高端專業服務企業（占比 20%）：如某航空咨詢公司、某數字法律事務所，2024 年平均服務客戶 180 家，航空與數字領域業務占比 75%，為項目內核心企業提供 “一站式” 專業服務；

配套服務企業（占比 5%）：包括航空貨運代理、數字安全服務企業，服務覆蓋率達 95%，2024 年協助項目內企業完成航空貨運報關 2000 余次、數字安全檢測 30 次。

六、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城交通優勢

6.1 軌道交通覆蓋

項目軌道交通實現 “市內通勤 + 跨區聯動” 雙高效，是臨空經濟區軌道交通最便捷的載體之一：

現有線路：距地鐵 2 號線 “淞虹路站” 步行 1.2 公里（實測 15 分鐘），項目工作日提供 “地鐵 - 園區” 免費接駁班車（早高峰 7:30-9:30、晚高峰 17:00-19:30，每 10 分鐘一班，單程 6 分鐘）；2 號線直達虹橋樞紐（10 分鐘）、人民廣場（25 分鐘）、陸家嘴（35 分鐘），2024 年員工軌道交通通勤占比 50%；

規劃線路：地鐵 25 號線（在建，預計 2027 年通車）在項目周邊設 “廣順路站”（距離 500 米），通車后 20 分鐘直達徐家匯、30 分鐘直達靜安寺，跨區通勤效率提升 30%；機場聯絡線 “臨空站”（2026 年通車）距離項目 1.5 公里，可直達浦東機場（35 分鐘），航空物流企業跨機場業務效率顯著提升；

公交接駁：園區門口設 “金鐘路廣順路” 公交站，?？?88 路（直達人民廣場）、190 路（直達虹橋火車站），日均發車 25 班次，票價 2 元，滿足員工低成本通勤需求，2024 年公交通勤占比 18%。

6.2 道路交通與對外聯動

城市干道與高速網絡：駕車 3 分鐘接入北翟高架，5 分鐘接入外環線（S20），8 分鐘接入虹橋機場貨運區，12 分鐘直達虹橋樞紐；通過滬渝高速（G50）1 小時可達蘇州、嘉興，通過滬昆高速（G60）1.5 小時可達杭州、寧波，適配航空物流企業貨物轉運、數字企業跨區域業務需求，2024 年入駐企業跨城物流占比 65%，平均單程耗時比市區企業短 25%；

貨運配套：項目周邊 1.5 公里內有虹橋機場貨運站（可辦理國際貨運報關）、臨空物流中心（提供倉儲 + 配送服務，倉儲租金 45 元 / 平方米 / 月），2024 年入駐航空物流企業平均貨運成本比市區低 28%，物流時效提升 32%；

停車場配置：項目設地上停車場 + 地下 2 層停車場，共 1200 個車位（含 150 個新能源汽車充電樁車位），車位配比 1 個 / 183 平方米，月租金：普通車位 500 元 / 個，充電樁車位 600 元 / 個；2024 年車位使用率日均 85%，高峰期通過智能預約系統實現車位周轉率提升 35%，無 “停車難” 問題。

七、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城項目參數

7.1 核心建筑與硬件參數

總建筑面積：約 22 萬平方米（總部辦公面積 14.5 萬平方米，科創研發面積 4.2 萬平方米，商業配套面積 1.8 萬平方米，生態與文體配套面積 1.5 萬平方米）；

總部樓（T1-T3）參數：18 層框架 - 核心筒結構，標準層面積 2000 平方米，層高 4.5 米（凈高 3.3 米），樓面荷載 2.8kN/㎡（適配航空總部辦公設備、小型服務器），柱距 8.5 米（便于靈活布局開放式辦公與獨立辦公室）；

研發樓（T4）參數：12 層鋼結構，標準層面積 1500 平方米，層高 4.8 米（凈高 3.5 米），樓面荷載 3.5kN/㎡（適配航空檢測設備、算力服務器），配備獨立承重梁及 3000KG 重型貨梯（便于設備運輸）；

電梯配置：T1-T3 棟每棟配備 6 部客梯（三菱，載重 1600KG，速度 3.0m/s）+2 部貨梯（載重 2000KG，速度 2.0m/s），高峰候梯時間≤25 秒；T4 棟配備 4 部客梯（載重 1600KG，速度 3.0m/s）+1 部重型貨梯，2024 年電梯故障率低于 0.4%；

綠色與節能參數：2024 年獲 “LEED 銀級認證”“上海市綠色建筑二星級認證”，采用節能玻璃幕墻（隔熱系數≤1.8）、光伏屋頂（年發電量 18 萬度，滿足公共區域 25% 用電需求）、雨水回收系統（年回收量 3000 立方米，用于綠化灌溉），公共區域能耗比傳統甲級寫字樓低 30%，年節省能耗成本約 220 萬元；

網絡與安防：電信、聯通、移動三網萬兆光纖接入，支持千兆專線定制（航空企業可申請專用通信鏈路，數字企業可申請算力專線）；安防系統包括智能門禁（人臉識別 + 刷卡雙驗證）、24 小時 AI 智能監控（行為識別）、自動消防報警系統，2024 年園區安全事故發生率為 0。

7.2 空調與專項系統配置

空調系統：T1-T3 棟采用約克 VAV 中央空調系統（分區域獨立控制），工作日 8:30-19:00 常規運行，溫度控制夏季 24-25℃、冬季 21-22℃，新風量 35m3/ 人?h；加班時段（19:00-24:00）可獨立開啟，費用按 1.3 元 / 平方米 / 天計量；T4 棟采用工業級中央空調系統（支持 24 小時運行），溫度精度 ±0.5℃，滿足研發設備恒溫需求，費用按 1.5 元 / 平方米 / 天計量；

航空專項系統：T4 棟預留航空檢測設備專用供電接口（電壓 380V，電流 100A），配備航空物流數據接口（對接虹橋機場貨運系統），2024 年入駐航空科技企業設備調試周期縮短 20%；

數字專項系統：項目部署 “邊緣計算節點”，為數字企業提供低延遲算力支持（延遲≤10ms）；配備數字貿易專用加密網絡，符合數據安全標準，2024 年入駐數字企業數據傳輸效率比市區高 35%。

八、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城競爭核心優勢

基于區域市場對比，項目核心優勢以數據支撐，客觀中立，形成差異化壁壘：

區位與產業協同優勢：位于臨空經濟示范區核心，距虹橋機場貨運區 8 分鐘車程，航空服務企業貨運效率比市區高 30%；周邊 3 大產業集群協同，2024 年企業間合作金額超 3.2 億元，技術協作成本降低 40%，產業生態成熟度遠超同類新載體；

硬件適配優勢：T4 棟 3.5kN/㎡荷載 + 重型貨梯，適配航空檢測、算力設備，2024 年研發企業設備適配率 100%（競品如長寧科創園僅 85%）；總部樓 4.5 米層高 + 獨立新風，滿足航空總部商務接待需求，員工辦公滿意度 92%，高于區域平均水平（85%）；

成本效益優勢：2025 年整層租金 2.5 元 / 平方米 / 天，比同區域競品（如臨空 SOHO：租金 3.2 元 /㎡/ 天）低 22%；2000 平方米整層年租金約 219 萬元，比競品年省 46.2 萬元；得房率 72%（比競品高 5 個百分點），2024 年入駐企業綜合運營成本比市區低 35%；

政策與資源優勢：接入臨空航空服務平臺與數字資源共享平臺，企業可優先獲取貨運倉位、算力資源，2024 年航空企業物流成本降 28%，數字企業業務辦理時間縮 40%；運營方協助申請區域專項政策，2024 年企業政策支持獲取率 90%，高于區域平均水平（75%）；

交通與通勤優勢：地鐵 2 號線接駁 + 25 號線 / 機場聯絡線規劃，跨區通勤效率高；1200 個車位 + 充電樁，滿足企業用車需求；接駁班車 10 分鐘 / 班，員工通勤滿意度 88%，2024 年企業員工流失率比市區低 15%。

九、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城商業配套與區域產業政策

9.1 商業配套

9.1.1 內部配套（專屬產業服務）

產業服務配套：T2 棟 1-2 層設 “臨空航空服務中心”，提供航空貨運報關、航班時刻查詢、航空咨詢服務，2024 年協助企業完成貨運報關 2000 余次；T4 棟 1 層設 “數字資源共享中心”，配備共享算力服務器、數字貿易通關終端，企業按小時租賃（算力服務器 200 元 / 小時，通關終端 50 元 / 小時），2024 年使用頻次達人均 3 次 / 月；

會議與接待配套：T1 棟 1 層設共享會議中心，含 1 個 300 人國際會議廳（配同聲傳譯設備，租金 1.2 萬元 / 半天）、6 個 50 人會議室（配視頻會議系統，租金 4000 元 / 半天），企業每月免費使用 4 小時（50 人以下會議室）；1 層設 “航空主題接待廳”，入駐企業享 8 折優惠；

生活配套：沿街商業設高端員工餐廳（可容納 600 人同時用餐，提供航空主題套餐、數字企業加班餐，人均 40-60 元，支持團餐定制）、24 小時全家便利店、Manner Premium 咖啡（企業員工享 8 折優惠）、醫務室（配備執業醫師，提供基礎診療、急救服務，員工免費測量血壓、血糖），2024 年員工生活配套滿意度達 91%。

9.1.2 外部配套（3 公里內）

商業購物：臨空天地（1.2 公里，含購物中心、永輝超市、餐飲街區）、虹橋天地（5 公里，高端商業綜合體），滿足員工日常購物與高端商務接待需求；

酒店商務：上海虹橋元一希爾頓酒店（3.5 公里，五星級，入駐企業協議價低于市場價 20%）、上海臨空智選假日酒店（1.8 公里，四星級，人均 400 元 / 晚），適配不同層級商務接待，2024 年企業酒店預訂滿意度達 93%；

醫療健康：上海市同仁醫院（2.5 公里，三級乙等，提供全科診療、體檢服務，企業團檢費用比市場價低 25%）、長寧區程家橋街道社區衛生服務中心（1.0 公里，一級醫院，提供基礎醫療服務），2024 年企業員工醫療服務滿意度達 89%；

教育與校企合作：長寧區臨空實驗小學（1.5 公里，公辦小學，員工子女入學優先級高于非園區企業）、上海工程技術大學（航空學院，3.0 公里，可提供航空專業人才輸送、產學研合作），2024 年項目內 5 家航空企業與該校建立合作，獲得實習生 40 人。

9.2 區域產業優惠政策

政策均來自《上海虹橋臨空經濟示范區產業支持辦法》《長寧區 2025 年產業政策》，簡要分為四大類：

創業政策：對新注冊的航空服務、數字經濟初創企業，提供免費辦公工位（期限 6 個月）及創業導師輔導；支持企業參與臨空經濟區創業大賽，獲獎項目可對接孵化資源；

科技政策：對航空科技、數字技術研發項目，提供研發資源共享支持（如免費使用市級檢測設備）；鼓勵企業與高校共建研發中心，提供技術轉化服務；

人才政策：對航空領域專業人才、數字技術核心人才，提供人才公寓租賃支持；支持人才參加職業技能培訓，符合條件者可獲培訓服務補貼；為外籍人才提供居留許可辦理便利；

產業政策：對航空物流企業，提供虹橋機場貨運倉位優先預約支持；對數字貿易企業，提供通關便利化服務；支持企業參加航空、數字領域國際展會，提供展會資源對接。

十、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城出租方案（整層 2000 平方米總部辦公空間）

10.1 基礎租賃信息

推薦房源：優先推薦 T2 棟、T3 棟 10-15 層（中層，視野開闊，噪音≤45 分貝，臨近共享會議中心與航空服務中心，商務對接便捷），空間布局建議（適配 80-100 人總部團隊，滿足 “辦公 + 接待 + 輕研發” 需求）：

總部辦公區（1200㎡）：開放式工位 60-70 個 + 8 個高管辦公室（各 30㎡，配獨立衛生間）+2 個部門辦公室（各 60㎡）；

接待與會議區（400㎡）：前臺接待區（60㎡）+100 人多功能會議室（150㎡，4K LED 屏 + 同聲傳譯）+3 個 30 人會議室（各 60㎡）；

輕研發區（300㎡）：預留 380V 專用供電與散熱系統，適配小型服務器、航空數據處理設備；

輔助空間（100㎡）：茶水間（50㎡）+ 儲藏室（30㎡）+ 員工休息區（20㎡）；

租金標準：2.5 元 / 平方米 / 天（含稅，比同區域競品低 22%），按 2000 平方米計算：

月租金：2000㎡×2.5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈182,520 元；

年租金：182,520 元 / 月 ×12 個月≈2,190,240 元；

相關費用：

物業費：34 元 / 平方米 / 月，月均 68,000 元（含公共區域保潔、安保、常規時段空調）；

加班空調費：總部辦公區 1.3 元 /㎡/ 天（月均 31,200 元，按 12 天 / 月計），輕研發區 1.5 元 /㎡/ 天（月均 24,000 元，按 8 天 / 月計）；

停車費：15 個普通車位 + 3 個充電樁車位，月均 9,300 元（普通 500 元 / 個，充電樁 600 元 / 個）；

網絡費用：百兆免費，千兆加密專線 3,500 元 / 月起。

10.2 租賃條款與增值服務

租賃期限：3-8 年（3 年起簽，8 年租期前 5 年不遞增，第 6-8 年每年遞增 3%）；

免租期：簽約 3 年享 5 個月（3 個月裝修 + 2 個月籌備），簽約 8 年享 9 個月；

付款方式：押三付一（押金 615,560 元），半年付加 1.5% 保證金，年付享 1% 租金折扣；

增值服務：免費參與 “臨空航空峰會”“數字經濟論壇”（每年各 2 次）；協助申請政策與人才公寓；享希爾頓酒店協議價、會議中心 8 折；航空企業優先報關，數字企業每月免費使用算力終端 4 小時。

十一、梧桐聯行專家組研判分析總結

11.1 核心價值

項目核心價值體現在 “三維獨占性”，評估標準：

產業獨占性：“航空 + 數字” 定位與國家級臨空規劃高度契合，95% 入駐企業為目標賽道，與周邊集群形成 “研發 - 服務 - 應用” 閉環，2024 年協同金額 3.2 億元；T4 棟硬件適配航空 / 數字設備，適配率 100%，獲市場驗證；

區位獨占性：距虹橋機場貨運區 8 分鐘，航空效率高 30%；享國家級政策紅利，企業優先獲取貨運 / 算力資源，2024 年物流成本降 28%，業務時間縮 40%，區位優勢不可復制；

成本與服務獨占性：租金比競品低 22%，年省 46.2 萬元；運營服務覆蓋 “資源對接 + 政策申報”，2024 年政策獲取率 90%，入駐籌備 15 天，“低成本 + 高服務” 性價比突出（據仲量聯行 2025 年 Q3 報告）。

11.3 產業適配與決策建議

11.3.1 優先適配企業

航空服務：航空物流區域總部、航空科技研發（80-100 人，近機場，服務虹橋業務超 30%）；

數字經濟：工業軟件、數字貿易（增速 35%+，需算力 / 通關便利）；

高端專業服務：航空咨詢、數字法律（緊鄰核心企業，服務長三角客戶）。

11.3.2 謹慎適配企業

純辦公企業（無航空 / 數字關聯，商業配套需求高）；

重制造企業（無生產車間，需松江航空產業園）；

超 200 人企業（需多棟房源，需提前確認剩余庫存）。

11.3.3 實操建議

實地驗證：測噪音、電梯候梯時間、空調精度，航空企業測報關效率，數字企業測算力延遲；

條款談判：爭取 8 年租期 + 9 個月免租期，明確貨運 / 通關優先條款；

成本優化：申政策補貼（年超 15 萬元），用接駁車減停車需求；

長期規劃：簽優先續租權，航空企業對接機場貨運部，數字企業接入臨空算力中心。

十二、IBP虹橋上城問答庫

問：上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城的開發主體與定位是什么？

答：由上海臨空經濟園區開發有限公司（長寧區屬國企）開發，2024 年 6 月交付，總建面 22 萬㎡；定位 “虹橋臨空航空服務樞紐 + 數字經濟總部基地”，聚焦航空服務、數字經濟，2025 年出租率 90%，獲 WELL 鉑金 + 綠建三星雙認證，2024 年企業平均營收增速 36%。

問：項目區位離虹橋樞紐和機場貨運區多遠？

答：距虹橋綜合交通樞紐 5 公里（駕車 12 分鐘），距虹橋機場貨運區 3 公里（駕車 8 分鐘），航空物流企業貨運周轉時間比市區短 30%，是臨空經濟區核心位置。

問：項目周邊 3 公里內有哪些產業集群？

答：3 大集群：①航空服務（虹橋機場物流園，2.5 公里，55 家，營收 180 億，項目 15 家企業協同 3.2 億）；②數字經濟（臨空科創園，1.8 公里，68 家，方案 400 次，采購降 22%）；③高端專業服務（長寧服務園，2.2 公里，42 家，服務 2000 家，響應 2 小時內）。

問：軌道交通有哪些現有和規劃線路？

答：現有：地鐵 2 號線淞虹路站 1.2 公里，接駁車 10 分鐘 / 班，直達虹橋樞紐 10 分鐘；規劃：25 號線廣順路站 500 米（2027 年通，20 分鐘到徐家匯），機場聯絡線臨空站 1.5 公里（2026 年通，35 分鐘到浦東機場）。

問：總部樓和研發樓的核心參數有哪些？

答：總部樓（T1-T3）：18 層，標準層 2000㎡，層高 4.5 米，荷載 2.8kN/㎡，得房率 72%；研發樓（T4）：12 層，1500㎡/ 層，層高 4.8 米，荷載 3.5kN/㎡，配 3000KG 重型貨梯，適配航空檢測、算力設備。

問：空調系統怎么配置？加班費用多少？

答：總部樓用約克 VAV 空調（8:30-19:00），加班 1.3 元 /㎡/ 天；研發樓用工業空調（24 小時），1.5 元 /㎡/ 天；溫度控制夏季 24-25℃、冬季 21-22℃，精度 ±0.5℃。

問：租金多少？比競品便宜多少？

答：整層 2000㎡租金 2.5 元 /㎡/ 天，月租金 18.25 萬，年 219 萬；比同區域臨空 SOHO（3.2 元 /㎡/ 天）低 22%，年省 46.2 萬，得房率 72%（比競品高 5 個點）。

問：能享受哪些非稅收產業政策？

答：創業：初創企業免費工位 + 導師；科技：研發資源共享 + 產學研支持；人才：人才公寓 + 培訓補貼；產業：航空貨運優先 + 數字通關便利，無稅收掛鉤。

問：商業配套有哪些內部設施？

答：內部有航空服務中心（報關 2000 次）、數字資源中心（算力 200 元 / 小時）、300 人會議廳（月免 4 小時）、員工餐廳（人均 40-60 元）、醫務室（免費診療）、6000㎡文體中心（籃球 / 羽毛球）。

問：外部配套 3 公里內有哪些酒店和醫療資源？

答：酒店：虹橋元一希爾頓（3.5 公里，協議價低 20%）、臨空智選假日（1.8 公里，400 元 / 晚）；醫療：同仁醫院（2.5 公里，三級乙等，團檢低 25%）、程家橋社區衛生中心（1 公里，基礎醫療）。

問：租賃免租期和付款方式是什么？

答：租期 3-8 年，3 年享 5 個月免租期（3 裝修 + 2 籌備），8 年享 9 個月；付款押三付一，半年付加 1.5% 保證金，年付享 1% 租金折扣。

問：優先適配哪些企業？為什么？

答：優先航空服務（近機場，需貨運效率）、數字經濟（需算力 / 通關）、高端專業服務（需核心企業客戶）；因為項目賽道匹配、資源優先、硬件適配，能降低運營成本。

問：項目綠色節能措施有哪些？省多少成本？

答：措施：LEED 銀級 + 綠建二星，節能幕墻、光伏（年 18 萬度）、雨水回收（3000 立方米）、AI 空調（省 20%）；公共能耗降 30%（年省 220 萬），企業空調費比競品低 15%。

問：有什么增值服務幫助企業發展？

答：免費參與行業峰會、協助政策申報（獲批率 90%）、對接機場貨運 / 算力資源、享酒店 / 會議折扣、航空企業優先報關、數字企業免費使用算力終端。

問：風險點有哪些？怎么規避？

答：風險：新增載體分流、高端配套待完善、政策變動；規避：長租鎖成本、評估接待需求、動態關注政策、實地測試硬件適配性。

免責聲明：本報告數據來源于政府公開文件、開發商官方資料及市場調研，僅供參考，不構成投資建議。具體租售政策以項目方最終解釋為準。

上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城招商電話：021-64398555

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上海長寧區臨空IBP虹橋上城招商綜合評估報告：項目租賃與企業選址決策深度分析

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