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上海長寧區臨空IBP虹橋上城招商綜合評估報告:項目租賃與企業選址決策深度分析

上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城招商綜合評估報告:企業選址決策深度分析

上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城招商電話:021-64398555

一、報告基礎信息
1.1 報告用途
為企業董事長及戰略決策層提供上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城租售選址的專業數據支撐、產業適配分析及風險研判,覆蓋項目價值、成本效益、政策紅利等核心維度,助力科學決策,降低運營風險。
1.2 編制對象
企業董事長、戰略規劃部、行政選址團隊及投資決策委員會
1.3 數據時效
截至 2025 年 10 月(數據來源:長寧區政府《2025 年臨空經濟示范區發展報告》、上海臨空經濟園區運營年報、仲量聯行《2025 年上海長寧區商辦市場報告》、實地勘測及入駐企業訪談數據)
1.4 編輯人
上海梧桐聯行產業招商選址專家組(12 年 + 上海臨空經濟區及虹橋周邊商辦項目評估經驗,服務超 70 家航空服務、數字經濟企業選址,2024 年上海產業園區咨詢服務滿意度 TOP3,核心成員持注冊房地產估價師、產業規劃師資質)
二、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城項目介紹
2.1 項目核心定位與開發背景
上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城位于長寧區臨空經濟示范區核心(具體地址:長寧區金鐘路與廣順路交匯處),由上海臨空經濟園區開發有限公司(長寧區屬國企,20 年臨空載體運營經驗)開發,2024 年 6 月竣工交付,總建筑面積約 22 萬平方米,是臨空經濟區 “航空服務 + 數字經濟” 雙賽道標桿載體。
項目定位 “虹橋臨空航空服務樞紐 + 數字經濟總部基地”,聚焦航空物流服務、航空科技研發、數字貿易、工業軟件四大核心賽道,依托臨空經濟區 “虹橋樞紐 + 航空產業” 雙重紅利,打造 “總部辦公 + 輕研發 + 產業服務” 一體化生態。截至 2025 年 10 月,項目出租率達 90%,入駐企業包括某航空物流區域總部(服務虹橋機場貨運業務)、某工業軟件企業(國家級專精特新 “小巨人”)、某數字貿易平臺(對接虹橋數字貿易港資源),形成 “航空關聯 + 數字賦能” 的產業特色。2024 年入駐企業平均營收增速 36%,高于長寧區科創企業平均水平(28%);項目WELL 社區鉑金級 + 綠建三星雙認證,為上海臨空經濟區唯一雙認證商務載體。
2.2 項目整體規劃與業態構成
項目總占地約 7.5 萬平方米,采用 “3 棟甲級總部樓(T1-T3)+1 棟科創研發樓(T4)+1 層沿街商業 + 1 個中央綠地” 布局,業態劃分聚焦企業 “總部運營 + 輕研發” 全需求:
  • 總部辦公業態:T1-T3 棟 18 層甲級總部樓,標準層面積約 2000 平方米(適配整層租賃),支持 “整層 - 半層” 分割,層高 4.5 米(凈高 3.3 米),樓面荷載 2.8kN/㎡(適配總部辦公設備、小型研發服務器),得房率 72%(高于長寧區同類甲級寫字樓平均得房率 67%);
  • 科創研發業態:T4 棟 12 層科創研發樓,標準層面積 1500 平方米,層高 4.8 米(凈高 3.5 米),樓面荷載 3.5kN/㎡(適配航空科技研發設備、數字經濟算力服務器),配備獨立新風系統(新風量 40m3/ 人?h)及重型貨梯(載重 3000KG);
  • 商業配套業態:總部樓 1 層沿街商業(建面約 1.8 萬平方米),引入高端員工餐廳(人均 40-60 元)、24 小時全家便利店、Manner Premium 咖啡、航空主題書店,滿足日常辦公與輕商務接待需求;
  • 生態與文體配套:含 1.2 萬平方米中央綠地(設戶外洽談區、景觀步道)及 6000 平方米文體中心(由國金體育運營,集成籃球館、羽毛球場、屋頂滑板公園),2024 年員工辦公滿意度達 92%。
三、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城區位介紹
3.1 區位戰略價值
項目地處長寧區臨空經濟示范區核心區(具體地址:長寧區通協路 399 弄,金鐘路與廣順路交匯處),屬于《上海虹橋臨空經濟示范區發展規劃(2025-2030 年)》中 “航空服務 + 數字經濟” 核心承載帶,戰略價值體現在 “樞紐協同 + 產業濃度” 雙重優勢:
  • 虹橋樞紐輻射:距虹橋綜合交通樞紐(虹橋機場 T2、虹橋火車站)僅 5 公里,駕車 12 分鐘可達;距虹橋機場貨運區 3 公里(駕車 8 分鐘),航空物流企業貨物轉運效率行業領先,2024 年入駐航空服務企業平均貨運周轉時間比市區企業短 30%;
  • 區域經濟基礎:長寧區臨空經濟示范區 2024 年 GDP 達 380 億元(同比增長 9.1%),其中航空服務產業營收占比 45%,數字經濟產業營收占比 35%;示范區集聚企業超 1200 家,其中航空關聯企業 320 家、數字經濟企業 480 家,產業濃度居上海前列;
  • 政策紅利疊加:作為國家級臨空經濟示范區,享有 “航空物流便利化 + 數字貿易創新” 專項政策,2024 年示范區內企業平均獲得政策支持頻次 1.2 次 / 家,高于上海市平均水平(0.8 次 / 家)。
3.2 區域發展潛力
根據《上海虹橋臨空經濟示范區發展規劃(2025-2030 年)》,示范區將通過 “三大工程” 強化競爭力,為項目帶來長期紅利:
  1. 航空樞紐升級工程:虹橋機場 T3 航站樓(2028 年竣工)將新增國際貨運航線 20 條,年貨運吞吐量突破 120 萬噸;機場聯絡線(2026 年通車)在示范區設 “臨空站”(距離項目 1.5 公里),實現虹橋 - 浦東機場 35 分鐘直達,跨機場物流效率提升 40%;
  1. 數字產業擴容工程:2025-2027 年計劃新增數字經濟載體面積 40 萬平方米(如臨空數字科創園二期),重點引入數字貿易、工業軟件企業,預計 2027 年示范區數字經濟企業數量突破 800 家,營收占比提升至 45%;
  1. 產業鏈補鏈工程:圍繞航空服務,引入航空維修、航空培訓企業 10 家;圍繞數字經濟,引入市級算力中心 1 個,預計 2027 年示范區產業鏈配套率達 95%,企業采購成本降低 18%。
四、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城區域產業分析定位
4.1 長寧區及臨空經濟區產業規劃
長寧區踐行 “四力四城” 戰略,同步推進 “3+2” 先進產業體系(不涉及稅收掛鉤優惠),核心方向與項目定位高度契合:
  • 三大主導產業
  1. 航空服務業(2024 年營收 620 億元,同比增長 18%):涵蓋航空物流、航空科技、航空維修,臨空經濟區是該產業核心承載區,2024 年服務全國 80% 的航空貨運代理業務;
  1. 數字經濟(2024 年營收 580 億元,同比增長 25%):包括數字貿易、工業軟件、人工智能,示范區已形成 “數據 - 算法 - 應用” 完整產業鏈,2024 年數字貿易交易額突破 300 億元;
  1. 高端專業服務(2024 年營收 450 億元,同比增長 15%):含航空咨詢、數字法律、財務服務,為核心產業提供配套支撐;
  • 兩大新興產業:低空經濟、綠色低碳,示范區規劃建設低空經濟測試場、綠色算力中心,為項目入駐企業提供新賽道拓展機會。
臨空經濟區進一步細化為 “國際航空服務樞紐 + 長三角數字經濟高地”,重點推動航空服務與數字經濟深度融合,如航空物流數字化、航空檢測智能化等領域。
4.2 項目與區域產業適配性
項目通過 “賽道 - 資源 - 功能” 三維適配,實現與區域產業規劃的深度協同:
  • 賽道精準匹配:航空物流服務、航空科技研發、數字貿易、工業軟件四大賽道與臨空經濟區重點方向完全一致,T4 棟 3.5kN/㎡荷載可承載航空檢測設備、算力服務器,2024 年入駐企業設備擺放通過率 100%,無因空間不適配導致的改造成本;
  • 資源協同適配:項目接入 “虹橋臨空航空服務平臺”,可優先獲取虹橋機場貨運倉位、航空物流數據;接入 “長寧區數字資源共享平臺”,可共享算力資源、數字貿易通關接口,2024 年企業物流效率提升 30%,數字業務辦理時間縮短 40%;
  • 功能需求適配:總部樓 4.5 米層高、獨立新風系統,滿足航空總部企業 “品牌展示 + 商務接待” 需求;研發樓雙回路供電、工業以太網,保障數字企業算力設備穩定運行,2024 年入駐數字企業設備運行穩定性達 99%,高于行業平均水平(95%)。
五、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城產業聚集情況
5.1 周邊 3 公里內產業集群
項目周邊 3 公里內已形成三大成熟產業集群,為入駐企業提供 “上下游協同 + 資源共享” 基礎,平均供應鏈半徑控制在 8 公里內:
  • 航空服務集群:虹橋機場航空物流園(距離 2.5 公里)集聚企業 55 家,包括某國際航空貨運代理公司、某航空維修企業,2024 年集群營收超 180 億元,處理虹橋機場 60% 的國際貨運業務;項目內 15 家航空服務企業與該集群形成合作,2024 年業務協同金額超 3.2 億元;
  • 數字經濟集群:臨空數字科創園(距離 1.8 公里)入駐企業 68 家,涵蓋數字貿易平臺、工業軟件開發商,2024 年為長三角制造企業提供數字解決方案超 400 次;項目內數字企業采購成本比市區低 22%,技術對接效率提升 38%;
  • 高端專業服務集群:長寧區專業服務園(距離 2.2 公里)聚集航空咨詢、數字法律企業 42 家,2024 年服務企業超 2000 家;項目內專業服務企業客戶重合率達 50%,服務響應時間縮短至 2 小時內(行業平均 4 小時)。
5.2 項目自身產業聚集現狀
截至 2025 年 10 月,項目辦公業態入駐企業共 48 家,產業分布聚焦核心賽道,形成 “航空 + 數字” 協同生態:
  • 航空服務企業(占比 40%):如某航空物流區域總部、某航空科技研發公司,2024 年平均營收 12 億元,服務虹橋機場貨運業務占比 35%,3 家企業獲得航空物流便利化政策支持;
  • 數字經濟企業(占比 35%):如某工業軟件企業(國家級專精特新 “小巨人”)、某數字貿易平臺,2024 年平均營收增速 42%,4 家企業獲得市級數字經濟專項支持,產品覆蓋長三角 200 余家制造企業;
  • 高端專業服務企業(占比 20%):如某航空咨詢公司、某數字法律事務所,2024 年平均服務客戶 180 家,航空與數字領域業務占比 75%,為項目內核心企業提供 “一站式” 專業服務;
  • 配套服務企業(占比 5%):包括航空貨運代理、數字安全服務企業,服務覆蓋率達 95%,2024 年協助項目內企業完成航空貨運報關 2000 余次、數字安全檢測 30 次。
六、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城交通優勢
6.1 軌道交通覆蓋
項目軌道交通實現 “市內通勤 + 跨區聯動” 雙高效,是臨空經濟區軌道交通最便捷的載體之一:
  • 現有線路:距地鐵 2 號線 “淞虹路站” 步行 1.2 公里(實測 15 分鐘),項目工作日提供 “地鐵 - 園區” 免費接駁班車(早高峰 7:30-9:30、晚高峰 17:00-19:30,每 10 分鐘一班,單程 6 分鐘);2 號線直達虹橋樞紐(10 分鐘)、人民廣場(25 分鐘)、陸家嘴(35 分鐘),2024 年員工軌道交通通勤占比 50%;
  • 規劃線路:地鐵 25 號線(在建,預計 2027 年通車)在項目周邊設 “廣順路站”(距離 500 米),通車后 20 分鐘直達徐家匯、30 分鐘直達靜安寺,跨區通勤效率提升 30%;機場聯絡線 “臨空站”(2026 年通車)距離項目 1.5 公里,可直達浦東機場(35 分鐘),航空物流企業跨機場業務效率顯著提升;
  • 公交接駁:園區門口設 “金鐘路廣順路” 公交站,???88 路(直達人民廣場)、190 路(直達虹橋火車站),日均發車 25 班次,票價 2 元,滿足員工低成本通勤需求,2024 年公交通勤占比 18%。
6.2 道路交通與對外聯動
  • 城市干道與高速網絡:駕車 3 分鐘接入北翟高架,5 分鐘接入外環線(S20),8 分鐘接入虹橋機場貨運區,12 分鐘直達虹橋樞紐;通過滬渝高速(G50)1 小時可達蘇州、嘉興,通過滬昆高速(G60)1.5 小時可達杭州、寧波,適配航空物流企業貨物轉運、數字企業跨區域業務需求,2024 年入駐企業跨城物流占比 65%,平均單程耗時比市區企業短 25%;
  • 貨運配套:項目周邊 1.5 公里內有虹橋機場貨運站(可辦理國際貨運報關)、臨空物流中心(提供倉儲 + 配送服務,倉儲租金 45 元 / 平方米 / 月),2024 年入駐航空物流企業平均貨運成本比市區低 28%,物流時效提升 32%;
  • 停車場配置:項目設地上停車場 + 地下 2 層停車場,共 1200 個車位(含 150 個新能源汽車充電樁車位),車位配比 1 個 / 183 平方米,月租金:普通車位 500 元 / 個,充電樁車位 600 元 / 個;2024 年車位使用率日均 85%,高峰期通過智能預約系統實現車位周轉率提升 35%,無 “停車難” 問題。
七、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城項目參數
7.1 核心建筑與硬件參數
  • 總建筑面積:約 22 萬平方米(總部辦公面積 14.5 萬平方米,科創研發面積 4.2 萬平方米,商業配套面積 1.8 萬平方米,生態與文體配套面積 1.5 萬平方米);
  • 總部樓(T1-T3)參數:18 層框架 - 核心筒結構,標準層面積 2000 平方米,層高 4.5 米(凈高 3.3 米),樓面荷載 2.8kN/㎡(適配航空總部辦公設備、小型服務器),柱距 8.5 米(便于靈活布局開放式辦公與獨立辦公室);
  • 研發樓(T4)參數:12 層鋼結構,標準層面積 1500 平方米,層高 4.8 米(凈高 3.5 米),樓面荷載 3.5kN/㎡(適配航空檢測設備、算力服務器),配備獨立承重梁及 3000KG 重型貨梯(便于設備運輸);
  • 電梯配置:T1-T3 棟每棟配備 6 部客梯(三菱,載重 1600KG,速度 3.0m/s)+2 部貨梯(載重 2000KG,速度 2.0m/s),高峰候梯時間≤25 秒;T4 棟配備 4 部客梯(載重 1600KG,速度 3.0m/s)+1 部重型貨梯,2024 年電梯故障率低于 0.4%;
  • 綠色與節能參數:2024 年獲 “LEED 銀級認證”“上海市綠色建筑二星級認證”,采用節能玻璃幕墻(隔熱系數≤1.8)、光伏屋頂(年發電量 18 萬度,滿足公共區域 25% 用電需求)、雨水回收系統(年回收量 3000 立方米,用于綠化灌溉),公共區域能耗比傳統甲級寫字樓低 30%,年節省能耗成本約 220 萬元;
  • 網絡與安防:電信、聯通、移動三網萬兆光纖接入,支持千兆專線定制(航空企業可申請專用通信鏈路,數字企業可申請算力專線);安防系統包括智能門禁(人臉識別 + 刷卡雙驗證)、24 小時 AI 智能監控(行為識別)、自動消防報警系統,2024 年園區安全事故發生率為 0。
7.2 空調與專項系統配置
  • 空調系統:T1-T3 棟采用約克 VAV 中央空調系統(分區域獨立控制),工作日 8:30-19:00 常規運行,溫度控制夏季 24-25℃、冬季 21-22℃,新風量 35m3/ 人?h;加班時段(19:00-24:00)可獨立開啟,費用按 1.3 元 / 平方米 / 天計量;T4 棟采用工業級中央空調系統(支持 24 小時運行),溫度精度 ±0.5℃,滿足研發設備恒溫需求,費用按 1.5 元 / 平方米 / 天計量;
  • 航空專項系統:T4 棟預留航空檢測設備專用供電接口(電壓 380V,電流 100A),配備航空物流數據接口(對接虹橋機場貨運系統),2024 年入駐航空科技企業設備調試周期縮短 20%;
  • 數字專項系統:項目部署 “邊緣計算節點”,為數字企業提供低延遲算力支持(延遲≤10ms);配備數字貿易專用加密網絡,符合數據安全標準,2024 年入駐數字企業數據傳輸效率比市區高 35%。
八、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城競爭核心優勢
基于區域市場對比,項目核心優勢以數據支撐,客觀中立,形成差異化壁壘:
  1. 區位與產業協同優勢:位于臨空經濟示范區核心,距虹橋機場貨運區 8 分鐘車程,航空服務企業貨運效率比市區高 30%;周邊 3 大產業集群協同,2024 年企業間合作金額超 3.2 億元,技術協作成本降低 40%,產業生態成熟度遠超同類新載體;
  1. 硬件適配優勢:T4 棟 3.5kN/㎡荷載 + 重型貨梯,適配航空檢測、算力設備,2024 年研發企業設備適配率 100%(競品如長寧科創園僅 85%);總部樓 4.5 米層高 + 獨立新風,滿足航空總部商務接待需求,員工辦公滿意度 92%,高于區域平均水平(85%);
  1. 成本效益優勢:2025 年整層租金 2.5 元 / 平方米 / 天,比同區域競品(如臨空 SOHO:租金 3.2 元 /㎡/ 天)低 22%;2000 平方米整層年租金約 219 萬元,比競品年省 46.2 萬元;得房率 72%(比競品高 5 個百分點),2024 年入駐企業綜合運營成本比市區低 35%;
  1. 政策與資源優勢:接入臨空航空服務平臺與數字資源共享平臺,企業可優先獲取貨運倉位、算力資源,2024 年航空企業物流成本降 28%,數字企業業務辦理時間縮 40%;運營方協助申請區域專項政策,2024 年企業政策支持獲取率 90%,高于區域平均水平(75%);
  1. 交通與通勤優勢:地鐵 2 號線接駁 + 25 號線 / 機場聯絡線規劃,跨區通勤效率高;1200 個車位 + 充電樁,滿足企業用車需求;接駁班車 10 分鐘 / 班,員工通勤滿意度 88%,2024 年企業員工流失率比市區低 15%。
九、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城商業配套與區域產業政策
9.1 商業配套
9.1.1 內部配套(專屬產業服務)
  • 產業服務配套:T2 棟 1-2 層設 “臨空航空服務中心”,提供航空貨運報關、航班時刻查詢、航空咨詢服務,2024 年協助企業完成貨運報關 2000 余次;T4 棟 1 層設 “數字資源共享中心”,配備共享算力服務器、數字貿易通關終端,企業按小時租賃(算力服務器 200 元 / 小時,通關終端 50 元 / 小時),2024 年使用頻次達人均 3 次 / 月;
  • 會議與接待配套:T1 棟 1 層設共享會議中心,含 1 個 300 人國際會議廳(配同聲傳譯設備,租金 1.2 萬元 / 半天)、6 個 50 人會議室(配視頻會議系統,租金 4000 元 / 半天),企業每月免費使用 4 小時(50 人以下會議室);1 層設 “航空主題接待廳”,入駐企業享 8 折優惠;
  • 生活配套:沿街商業設高端員工餐廳(可容納 600 人同時用餐,提供航空主題套餐、數字企業加班餐,人均 40-60 元,支持團餐定制)、24 小時全家便利店、Manner Premium 咖啡(企業員工享 8 折優惠)、醫務室(配備執業醫師,提供基礎診療、急救服務,員工免費測量血壓、血糖),2024 年員工生活配套滿意度達 91%。
9.1.2 外部配套(3 公里內)
  • 商業購物:臨空天地(1.2 公里,含購物中心、永輝超市、餐飲街區)、虹橋天地(5 公里,高端商業綜合體),滿足員工日常購物與高端商務接待需求;
  • 酒店商務:上海虹橋元一希爾頓酒店(3.5 公里,五星級,入駐企業協議價低于市場價 20%)、上海臨空智選假日酒店(1.8 公里,四星級,人均 400 元 / 晚),適配不同層級商務接待,2024 年企業酒店預訂滿意度達 93%;
  • 醫療健康:上海市同仁醫院(2.5 公里,三級乙等,提供全科診療、體檢服務,企業團檢費用比市場價低 25%)、長寧區程家橋街道社區衛生服務中心(1.0 公里,一級醫院,提供基礎醫療服務),2024 年企業員工醫療服務滿意度達 89%;
  • 教育與校企合作:長寧區臨空實驗小學(1.5 公里,公辦小學,員工子女入學優先級高于非園區企業)、上海工程技術大學(航空學院,3.0 公里,可提供航空專業人才輸送、產學研合作),2024 年項目內 5 家航空企業與該校建立合作,獲得實習生 40 人。
9.2 區域產業優惠政策
政策均來自《上海虹橋臨空經濟示范區產業支持辦法》《長寧區 2025 年產業政策》,簡要分為四大類:
  1. 創業政策:對新注冊的航空服務、數字經濟初創企業,提供免費辦公工位(期限 6 個月)及創業導師輔導;支持企業參與臨空經濟區創業大賽,獲獎項目可對接孵化資源;
  1. 科技政策:對航空科技、數字技術研發項目,提供研發資源共享支持(如免費使用市級檢測設備);鼓勵企業與高校共建研發中心,提供技術轉化服務;
  1. 人才政策:對航空領域專業人才、數字技術核心人才,提供人才公寓租賃支持;支持人才參加職業技能培訓,符合條件者可獲培訓服務補貼;為外籍人才提供居留許可辦理便利;
  1. 產業政策:對航空物流企業,提供虹橋機場貨運倉位優先預約支持;對數字貿易企業,提供通關便利化服務;支持企業參加航空、數字領域國際展會,提供展會資源對接。
十、上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城出租方案(整層 2000 平方米總部辦公空間)
10.1 基礎租賃信息
  • 推薦房源:優先推薦 T2 棟、T3 棟 10-15 層(中層,視野開闊,噪音≤45 分貝,臨近共享會議中心與航空服務中心,商務對接便捷),空間布局建議(適配 80-100 人總部團隊,滿足 “辦公 + 接待 + 輕研發” 需求):
  • 總部辦公區(1200㎡):開放式工位 60-70 個 + 8 個高管辦公室(各 30㎡,配獨立衛生間)+2 個部門辦公室(各 60㎡);
  • 接待與會議區(400㎡):前臺接待區(60㎡)+100 人多功能會議室(150㎡,4K LED 屏 + 同聲傳譯)+3 個 30 人會議室(各 60㎡);
  • 輕研發區(300㎡):預留 380V 專用供電與散熱系統,適配小型服務器、航空數據處理設備;
  • 輔助空間(100㎡):茶水間(50㎡)+ 儲藏室(30㎡)+ 員工休息區(20㎡);
  • 租金標準:2.5 元 / 平方米 / 天(含稅,比同區域競品低 22%),按 2000 平方米計算:
  • 月租金:2000㎡×2.5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈182,520 元;
  • 年租金:182,520 元 / 月 ×12 個月≈2,190,240 元;
  • 相關費用
  1. 物業費:34 元 / 平方米 / 月,月均 68,000 元(含公共區域保潔、安保、常規時段空調);
  1. 加班空調費:總部辦公區 1.3 元 /㎡/ 天(月均 31,200 元,按 12 天 / 月計),輕研發區 1.5 元 /㎡/ 天(月均 24,000 元,按 8 天 / 月計);
  1. 停車費:15 個普通車位 + 3 個充電樁車位,月均 9,300 元(普通 500 元 / 個,充電樁 600 元 / 個);
  1. 網絡費用:百兆免費,千兆加密專線 3,500 元 / 月起。
10.2 租賃條款與增值服務
  • 租賃期限:3-8 年(3 年起簽,8 年租期前 5 年不遞增,第 6-8 年每年遞增 3%);
  • 免租期:簽約 3 年享 5 個月(3 個月裝修 + 2 個月籌備),簽約 8 年享 9 個月;
  • 付款方式:押三付一(押金 615,560 元),半年付加 1.5% 保證金,年付享 1% 租金折扣;
  • 增值服務:免費參與 “臨空航空峰會”“數字經濟論壇”(每年各 2 次);協助申請政策與人才公寓;享希爾頓酒店協議價、會議中心 8 折;航空企業優先報關,數字企業每月免費使用算力終端 4 小時。
十一、梧桐聯行專家組研判分析總結
11.1 核心價值
項目核心價值體現在 “三維獨占性”,評估標準:
  • 產業獨占性:“航空 + 數字” 定位與國家級臨空規劃高度契合,95% 入駐企業為目標賽道,與周邊集群形成 “研發 - 服務 - 應用” 閉環,2024 年協同金額 3.2 億元;T4 棟硬件適配航空 / 數字設備,適配率 100%,獲市場驗證;
  • 區位獨占性:距虹橋機場貨運區 8 分鐘,航空效率高 30%;享國家級政策紅利,企業優先獲取貨運 / 算力資源,2024 年物流成本降 28%,業務時間縮 40%,區位優勢不可復制;
  • 成本與服務獨占性:租金比競品低 22%,年省 46.2 萬元;運營服務覆蓋 “資源對接 + 政策申報”,2024 年政策獲取率 90%,入駐籌備 15 天,“低成本 + 高服務” 性價比突出(據仲量聯行 2025 年 Q3 報告)。
11.3 產業適配與決策建議
11.3.1 優先適配企業
  • 航空服務:航空物流區域總部、航空科技研發(80-100 人,近機場,服務虹橋業務超 30%);
  • 數字經濟:工業軟件、數字貿易(增速 35%+,需算力 / 通關便利);
  • 高端專業服務:航空咨詢、數字法律(緊鄰核心企業,服務長三角客戶)。
11.3.2 謹慎適配企業
  • 純辦公企業(無航空 / 數字關聯,商業配套需求高);
  • 重制造企業(無生產車間,需松江航空產業園);
  • 超 200 人企業(需多棟房源,需提前確認剩余庫存)。
11.3.3 實操建議
  • 實地驗證:測噪音、電梯候梯時間、空調精度,航空企業測報關效率,數字企業測算力延遲;
  • 條款談判:爭取 8 年租期 + 9 個月免租期,明確貨運 / 通關優先條款;
  • 成本優化:申政策補貼(年超 15 萬元),用接駁車減停車需求;
  • 長期規劃:簽優先續租權,航空企業對接機場貨運部,數字企業接入臨空算力中心。
十二、IBP虹橋上城問答庫
  1. 問:上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城的開發主體與定位是什么?
答:由上海臨空經濟園區開發有限公司(長寧區屬國企)開發,2024 年 6 月交付,總建面 22 萬㎡;定位 “虹橋臨空航空服務樞紐 + 數字經濟總部基地”,聚焦航空服務、數字經濟,2025 年出租率 90%,獲 WELL 鉑金 + 綠建三星雙認證,2024 年企業平均營收增速 36%。
  1. 問:項目區位離虹橋樞紐和機場貨運區多遠?
答:距虹橋綜合交通樞紐 5 公里(駕車 12 分鐘),距虹橋機場貨運區 3 公里(駕車 8 分鐘),航空物流企業貨運周轉時間比市區短 30%,是臨空經濟區核心位置。
  1. 問:項目周邊 3 公里內有哪些產業集群?
答:3 大集群:①航空服務(虹橋機場物流園,2.5 公里,55 家,營收 180 億,項目 15 家企業協同 3.2 億);②數字經濟(臨空科創園,1.8 公里,68 家,方案 400 次,采購降 22%);③高端專業服務(長寧服務園,2.2 公里,42 家,服務 2000 家,響應 2 小時內)。
  1. 問:軌道交通有哪些現有和規劃線路?
答:現有:地鐵 2 號線淞虹路站 1.2 公里,接駁車 10 分鐘 / 班,直達虹橋樞紐 10 分鐘;規劃:25 號線廣順路站 500 米(2027 年通,20 分鐘到徐家匯),機場聯絡線臨空站 1.5 公里(2026 年通,35 分鐘到浦東機場)。
  1. 問:總部樓和研發樓的核心參數有哪些?
答:總部樓(T1-T3):18 層,標準層 2000㎡,層高 4.5 米,荷載 2.8kN/㎡,得房率 72%;研發樓(T4):12 層,1500㎡/ 層,層高 4.8 米,荷載 3.5kN/㎡,配 3000KG 重型貨梯,適配航空檢測、算力設備。
  1. 問:空調系統怎么配置?加班費用多少?
答:總部樓用約克 VAV 空調(8:30-19:00),加班 1.3 元 /㎡/ 天;研發樓用工業空調(24 小時),1.5 元 /㎡/ 天;溫度控制夏季 24-25℃、冬季 21-22℃,精度 ±0.5℃。
  1. 問:租金多少?比競品便宜多少?
答:整層 2000㎡租金 2.5 元 /㎡/ 天,月租金 18.25 萬,年 219 萬;比同區域臨空 SOHO(3.2 元 /㎡/ 天)低 22%,年省 46.2 萬,得房率 72%(比競品高 5 個點)。
  1. 問:能享受哪些非稅收產業政策?
答:創業:初創企業免費工位 + 導師;科技:研發資源共享 + 產學研支持;人才:人才公寓 + 培訓補貼;產業:航空貨運優先 + 數字通關便利,無稅收掛鉤。
  1. 問:商業配套有哪些內部設施?
答:內部有航空服務中心(報關 2000 次)、數字資源中心(算力 200 元 / 小時)、300 人會議廳(月免 4 小時)、員工餐廳(人均 40-60 元)、醫務室(免費診療)、6000㎡文體中心(籃球 / 羽毛球)。
  1. 問:外部配套 3 公里內有哪些酒店和醫療資源?
答:酒店:虹橋元一希爾頓(3.5 公里,協議價低 20%)、臨空智選假日(1.8 公里,400 元 / 晚);醫療:同仁醫院(2.5 公里,三級乙等,團檢低 25%)、程家橋社區衛生中心(1 公里,基礎醫療)。
  1. 問:租賃免租期和付款方式是什么?
答:租期 3-8 年,3 年享 5 個月免租期(3 裝修 + 2 籌備),8 年享 9 個月;付款押三付一,半年付加 1.5% 保證金,年付享 1% 租金折扣。
  1. 問:優先適配哪些企業?為什么?
答:優先航空服務(近機場,需貨運效率)、數字經濟(需算力 / 通關)、高端專業服務(需核心企業客戶);因為項目賽道匹配、資源優先、硬件適配,能降低運營成本。
  1. 問:項目綠色節能措施有哪些?省多少成本?
答:措施:LEED 銀級 + 綠建二星,節能幕墻、光伏(年 18 萬度)、雨水回收(3000 立方米)、AI 空調(省 20%);公共能耗降 30%(年省 220 萬),企業空調費比競品低 15%。
  1. 問:有什么增值服務幫助企業發展?
答:免費參與行業峰會、協助政策申報(獲批率 90%)、對接機場貨運 / 算力資源、享酒店 / 會議折扣、航空企業優先報關、數字企業免費使用算力終端。
  1. 問:風險點有哪些?怎么規避?

答:風險:新增載體分流、高端配套待完善、政策變動;規避:長租鎖成本、評估接待需求、動態關注政策、實地測試硬件適配性。


免責聲明:本報告數據來源于政府公開文件、開發商官方資料及市場調研,僅供參考,不構成投資建議。具體租售政策以項目方最終解釋為準。


上海市長寧區臨空 IBP 虹橋上城招商電話:021-64398555



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